Welke sancties zijn verbonden aan een besluit tot ongeschiktheid/onbewoonbaarheid?

Inventarisatie

Woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard, worden opgenomen in de VIVOO-inventaris, ofwel de Vlaamse Inventaris van Verwaarlozing, Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid. De VIVOO-inventaris bestaat uit twee lijsten:

• een lijst van ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen
• een lijst van onbewoonbaar verklaarde woningen op grond van art. 135 van de Nieuwe Gemeentewet

De inventaris wordt beheerd door Wonen-Vlaanderen, met uitzondering van een aantal gemeenten die zelf instaan voor het beheer ervan. 

De woning die ongeschikt en/of onbewoonbaar werd verklaard wordt automatisch opgenomen op deze inventaris. De startdatum van opname in de lijst is gelijk aan de datum van het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.

Aan de opname van de woning op deze inventaris zijn belangrijke rechtsgevolgen gekoppeld. Bevindt de woning zich na een jaar nog steeds op de inventaris, dan moet de eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing betalen, tenzij men van een vrijstelling of een opschorting geniet. Hier komen we verder, in het luik over de fiscale handhaving, op terug.

Sanering

De eigenaar van de ongeschikte of onbewoonbare woning moet deze saneren en dus opnieuw conform te laten worden aan de woningkwaliteitsnormen. De eigenaar kan bij deze werken eventueel een tegemoetkoming krijgen. Als de woning niet meer in aanmerking komt voor renovatie, moet deze ofwel gesloopt worden, ofwel een andere bestemming krijgen. Dit laatste komt hoofdzakelijk voor wanneer het niet mogelijk is de woning te renoveren en tegelijkertijd conform te zijn aan de stedenbouwkundige reglementering. Concreet: wanneer men voor de renovatie onmogelijk een vergunning kan verkrijgen.

De eigenaar beslist zelf hoe hij/zij wil renoveren. De overheid kan de eigenaar niet dwingen om de renovatie op een bepaalde wijze uit te voeren, enkel dat na de renovatie effectief aan de minimale woningkwaliteitsnormen is voldaan.

Vroeger was er een expliciete termijn ingeschreven: het herstel moest binnen de 12 maanden gerealiseerd zijn (of 36 maanden indien er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige werken noodzakelijk was). Die termijnen zijn nu evenwel geschrapt. Men mag hieruit echter geen versoepeling aflezen. Het gaat eerder om een vereenvoudiging: de termijn van 12 maanden blijft immers gelden, in die zin dat dit het tijdsbestek is vooraleer de fiscus overgaat tot (eerste) inning van de heffing op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen (de ‘krotbelasting’). De saneringsplicht is zo nog explicieter verboden aan de fiscale sancties waarmee men wordt geconfronteerd wanneer men ze niet naleeft.

Renovatiecontract

Onderneemt de eigenaar geen actie, dan kunnen bepaalde publieke instanties (zoals de gemeente of het OCMW) er gesprekken mee aangaan. Die dialoog heeft dan tot doel om een renovatiecontract af te sluiten. Daarin kan een publieke instantie zich ertoe verbinden om de werken uit te voeren, op voorwaarde dat men naderhand ook een overeengekomen periode het genot heeft van het goed (minstens negen jaar). De publieke instantie bekomt daarbij ook een voorkooprecht op de woning.

Men notere verder dat de burgemeester in zijn besluit nog extra maatregelen en sancties kan opleggen, zoals een verbod op de toegang tot het gebouw en/of een bevel om het gebouw te ontruimen.

Sociaal beheersrecht

Lukt ook dat niet, dan is er de optie om het sociaal beheersrecht uit te oefenen. Dit biedt de mogelijkheid aan inzonderheid de lokale besturen om gedwongen het beheer van een woning over te nemen. Zo kan een gemeente zelf de noodzakelijke werken uitvoeren en nadien de kosten daarvoor recupereren gedurende een periode waarin de eigenaar het beheer door de gemeente moet gedogen. De woning wordt dan sociaal verhuurd, bvb. via een SVK.

Via deze sociale verhuring kan de gemeente de prijs van de renovatie en de ‘normale beheerskosten’[1] terugverdienen. Doel is dan ook dat het beheersrecht zolang loopt, totdat de kosten zijn gerecupereerd. Het minimum daarbij is negen jaar, maar de termijn kan ook langer zijn wanneer de inkomsten gedurende deze jaren onvoldoende zijn. In dat scenario kan de looptijd van het sociaal beheersrecht worden verlengd.

Is er na 9 jaar daarentegen een batig saldo, dan zal dit worden toegekend aan de eigenaar. Deze zal gedurende het sociaal beheer ook jaarlijks een vergoeding ontvangen ter waarde van de verschuldigde onroerende voorheffing. De personenbelasting wordt echter niet gecompenseerd.

Op welke woningen kan het sociaal beheersrecht uitgeoefend worden? Het betreft woningen die

• gedurende minstens twee jaar opgenomen zijn in het leegstandsregister
• gedurende minstens twee jaar opgenomen zijn in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare panden
• gedurende minstens twee jaar opgenomen zijn in het register van verwaarloosde gebouwen, behoudens wanneer de eigenaar de woning zelf bewoont.

Behalve bij de laatste categorie, is het van geen tel of het al dan niet gaat om een huurwoning dan wel om een woning waarin de eigenaar zelf verblijft. Voor verwaarloosde gebouwen geldt er wel een uitzondering. Door het sociaal beheer uit te oefenen, zou men dan immers de eigenaar uit zijn woning moeten zetten, wat sociaal gezien meestal moeilijk te verantwoorden is. Wordt de verwaarloosde woning dus betrokken door de eigenaar zelf, dan is de toepassing van het beheersrecht niet mogelijk.

Wanneer de werken door de gemeente worden aangevat, is het sociaal beheersrecht definitief van toepassing. De eigenaar heeft echter steeds het recht om het beheersrecht vervroegd te beëindigen. Daar zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden. Vooreerst moet de eigenaar het beheersrecht ‘afkopen’, door alle kosten van de gemeente voor de renovatie- en herstellingswerken te vergoeden. Evenzeer moet de eigenaar aan de zittende sociale huurder een negenjarig huurcontract aanbieden. De huurprijs mag daarbij maximaal 120% bedragen van de huurprijs die door de gemeente werd gevraagd bij de sociale verhuring onder het beheersrecht. Als de zittende huurder het aanbod weigert, mag de woning vrij te huur worden aangeboden. De eigenaar is dus slechts verplicht om een aanbod te doen, daarin beperkt op vlak van de hoogte van de huurprijs. 

Wanneer het sociaal beheersrecht op een normale wijze afloopt (na het verlopen van de termijn), krijgt de eigenaar opnieuw het volledig beschikkingsrecht over het pand.

De verkoop van de woning doet het sociaal beheersrecht niet automatisch vervallen. Integendeel, het beheersrecht blijft gewoon verder lopen. Wel beschikt de nieuwe eigenaar over exact dezelfde mogelijkheid inzake vervroegde beëindiging.

Dit alles brengt met zich dat het sociaal beheersrecht een belangrijk aandachtspunt vormt bij de verkoop van vastgoed. Vooreerst zal men geïnteresseerde kopers voorafgaand goed moeten informeren. De rechtsgevolgen, verbonden aan het sociaal beheersrecht, zijn immers niet min: de koper zal geen beschikking hebben over het goed en de sociale verhuring moeten gedogen. Weliswaar heeft de koper als nieuwe eigenaar de optie om het sociaal beheersrecht af te kopen, maar daar zijn dan financiële gevolgen aan verbonden. Bovendien moet men een aanbod doen aan de zittende sociale huurder, wat implicaties heeft voor het genot dat de koper heeft van het goed. Bij aanvaarding van het aanbod, zal hij of zij het immers niet zelf kunnen betrekken.

Wie als verkoper, notaris of vastgoedmakelaar bijgevolg nalaat om de koper te informeren betreffende het sociaal beheersrecht, loopt het risico op juridische procedures. De aansprakelijkheid kan daarbij in het gedrang komen op basis van een inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsplicht.

Hoe kan men echter checken of er een sociaal beheersrecht rust op een woning? Gelukkig heeft de Vlaamse Regering beslist dat zowel de beslissing tot vestiging van het beheersrecht als de beëindiging ervan overgeschreven moeten worden in de registers van de hypotheekbewaarder. Het sociaal beheersrecht zal dus vermeld worden op het hypothecair getuigschrift. Via dit mechanisme kan men derden, die rechten op de woning wensen te verwerven, waarschuwen.

Onteigening

Indien een woning gedurende meer dan vier jaar op de VIVOO-inventaris is opgenomen kan de Vlaamse Regering machtiging verlenen om over te gaan tot onteigening ten behoeve van het Vlaams Gewest, een sociale woonorganisatie (VWF, VMSW of een SHM^), het OCMW of de gemeente.

Voorkooprecht

In enkele scenario’s kan er een voorkooprecht ontstaan ten gunste van in hoofdzaak sociale woonorganisaties. Eerste scenario is datgene waarbij deze sociale woonorganisatie in het kader van een renovatiecontract werkzaamheden heeft uitgevoerd aan de woning en bijgevolg ook een zakelijk recht of huur gedurende minstens negen jaar heeft verworven. Het voorkooprecht wordt hier uitgeoefend tegen een verminderde prijs. Want, van de prijs die met de koper is overeengekomen mag men het bedrag aftrekken dat gelijk is aan de formule sb – (a x sb/27). Daarbij staat sb voor de kostprijs van de uitgevoerde werken en a voor het aantal jaren waarbij de sociale woonorganisatie reeds het genot heeft gehad van de woning. Dit voorkooprecht is ook van toepassing in geval van sociaal beheersrecht.

De VMSW, SHM’s, Vlabinvest en de gemeenten krijgen tevens een voorkooprecht in deze drie gevallen (ditmaal niet aan verminderde prijs maar aan de prijs zoals overgekomen met de koper alvorens het voorkooprecht werd aangeboden):

• Een woning die is opgenomen in het leegstandsregister of de inventarissen van ongeschikte en onbewoonbare woningen of verwaarloosde woningen (let op: vrijstelling of schorsing van de heffing/krotbelasting heeft geen impact op dit voorkooprecht)
• Een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning die niet meer te herstellen valt in overeenstemming met de normering (waaronder op stedenbouwkundig vlak) en niet werd gesloopt binnen 12 of 36 maanden (afhankelijk van het al dan niet vereist zijn van een stedenbouwkundige vergunning voor de sloop)
• Een perceel, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering afgebakend gebied

Dit laatste voorkooprecht heeft an sich geen betrekking op het woningkwaliteitsbeleid en blijft hier buiten beschouwing. Facto gaat het om de woonvernieuwings- en woningbouwgebieden.

Implicaties voor de bewoner

Wat is de impact van een ongeschiktheid of een onbewoonbaarheid voor de bewoner van het pand? In eerste instantie mag een onbewoonbaar verklaarde woning niet langer bewoond worden. Op zich logisch gezien een woning onbewoonbaar wordt verklaard in geval van ernstige veiligheids- en/of gezondheidsrisico’s. Wanneer die zijn vastgesteld en de verdere procedure uitmondt in een onbewoonbaarheid, wordt niet getolereerd dat er nog langer een bewoner aan deze risico’s wordt blootgesteld. Bij verhuur is vrij vanzelfsprekend hoe dit afgedwongen kan worden (er wordt de facto een verbod op verhuur uitgesproken). Hoe men een eigenaar kan verhinderen in zijn eigen pand te verblijven, is echter minder vanzelfsprekend. In dat geval moet al de stap worden gezet richting een verbod tot het betreden van het pand of een gedwongen ontruiming, mogelijks zelfs via art. 135 van de nieuwe Gemeentewet in het licht van onmiddellijke impact op de omgeving.

Een ongeschikt verklaard woning zou sensu strictu wel nog bewoond mogen worden. Althans, volgens de regelgeving met betrekking tot de administratieve procedure. Er zijn evenwel een aantal elementen die ons ertoe nopen deze situatie ernstig te nuanceren. De verhuur van een ongeschikte woning is immers strafbaar. Daar mag je als verhuurder niet zomaar aan voorbijgaan. Een verhuurder dient zo snel mogelijk/onmiddellijk het nodige te doen om de woning vrij te maken van gebreken categorie II, dan wel de bewoning te beëindigen. Vergeet ook niet dat in geval van de aanwezigheid van deze gebreken categorie II van bij aanvang van de huurovereenkomst, deze nietig zal worden verklaard door de rechter in een burgerrechtelijke procedure. Dit impliceert eveneens de onmiddellijke beëindiging van de verhuur, aangezien men er van moet uitgaan dat deze nooit heeft bestaan.

In bepaalde gevallen kan de huurder, die verbleef in een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning, beroep doen op een voorrangsregeling voor de toewijzing van een sociale huurwoning. Daarbij wordt een kwaliteitscriterium gehanteerd, in de zin dat er een aantal zeer ernstige gebreken aanwezig dienden te zijn. En, de voorrang impliceert niet dat men onmiddellijk een sociale woning krijgt. Men komt immers in een lijst met meerdere kandidaten voor versnelde toewijzing terecht. En, het aantal versnelde toewijzingen die SHM’s jaarlijks doen, ligt al bij al vrij laag. Al ligt de kans natuurlijk sowieso wel hoger dan bij een reguliere plaats op de wachtlijst.

Evenzeer kan men mogelijks in aanmerking komen voor een Vlaamse huursubsidie wanneer men voorheen verbleef in een woning die ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard.

We gaan hier niet in detail in op beide regelingen. Maar, het is wel belangrijk om in het achterhoofd te houden dat de Vlaamse regering de toepassing ervan sinds enkele jaren uitdrukkelijk uitsluit in geval de huurder bepaalde gebreken zelf heeft aangebracht.

De burgemeester kan de nodige maatregelen nemen om de bewoners van een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning te herhuisvesten. Hij kan daarbij de gemeentelijke huisvestingsmogelijkheden benutten of een beroep doen op de medewerking van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn of van de sociale woonorganisaties, waarvan het werkingsgebied zich uitstrekt tot het grondgebied van de gemeente.

Gaat de burgemeester over tot herhuisvesting van de bewoners van een ongeschikte of onbewoonbare woning, dan kunnen de volgende kosten verhaald worden op de verhuurder:

• de kosten om de woning te ontruimen
• de kosten voor het vervoer en de opslag van het meubilair en de goederen van de bewoners
• de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning
• het verschil tussen de kosten per maand van de nieuw te betrekken woning en 20% van het maandelijkse beschikbare inkomen van de bewoner

In de praktijk blijkt het verhalen van kosten geen evidente oefening. Herhuisvesting wordt bovendien, mede gezien de beperkte mogelijkheden inzake SVK-aanbod, versnelde SHM-toewijzigingen, …, al langer gezien als één van de moeilijkste pijlers van het woningkwaliteitsbeleid.