Politieke partijen en hun visie op de woningmarkt deel II: waar wil de politiek naartoe met de huurmarkt?

Hoe reageert u op de recente editie van de CIB-Huurbarometer? Met welke bevindingen moet de overheid zeker aan de slag?

Tom Ongena (Open VLD): Uit de meest recente editie van de CIB-huurbarometer is gebleken dat de vraag blijft stijgen, maar dat het aanbod niet volgt. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod is in 2023 opnieuw toegenomen. Het aanbod moet omhoog. Dat is de belangrijkste maatregel voor een betaalbare woonmarkt. Dat betekent onder meer complexe regelgeving inzake omgevingsvergunningen vereenvoudigen, investeringen stimuleren én de rechten van de verhuurder versterken, denk maar aan de invordering van achterstallige huurgelden. Maar even belangrijk is de fiscaliteit: die moet eenvoudiger en lager. Potentiële verhuurders worden nu al te vaak afgeschrikt om hun pand om de huurmarkt te brengen en dat is een slechte zaak.

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): De wooncrisis is al een tijdje aan de gang en kwam niet echt als een verrassing. De stijgende tendens in de huurprijzen tekent zich al een tijdje af. De stijgende prijzen van woningen, bouwgronden, materialen en de stijgende rente op hypothecaire leningen hebben een neerwaartse impact op de verkoop van woningen. De eigen inbreng van toekomstige eigenaars die gevraagd wordt om een hypothecaire lening te bemachtigen, heeft de onbetaalbaarheid van een eigen woning nog versterkt voor vele jonge gezinnen en andere potentiële eigenaars. Zij worden hierdoor verwezen naar de huurmarkt die dit aantal niet kan accommoderen. Anders gezegd, het aantal huurpanden kan de vraag niet volgen. Wij zijn daar enorm bezorgd over. De huurmarkt heeft een enorme versnelling nodig. En daar zullen gepaste ingrepen voor nodig zijn. Met een stijgende mediaanprijs valt het op dat het aantal goedkopere en betaalbare huurpanden snel afneemt. Dit moet zeker een prioriteit zijn in een volgende bestuursperiode, maar het aanbod moet in alle categorieën omhoog.

Melissa Depraetere (Vooruit):  Dat de algemene huurprijzen mee zouden stijgen met de inflatie, was te verwachten. Waar we vooral mee aan de slag moeten, is de vaststelling dat de prijsstijgingen het grootst zijn aan de onderkant van de markt. Het onderste segment van de private huurmarkt was al in crisis en die crisis zet zich verder door. Ook de waarschuwing dat verdere prijsstijgingen op komst zijn, noopt ons tot ingrijpen.

Sammy Mahdi (CD&V):De gehele woningmarkt staat vandaag onder grote druk. Er is een groot tekort aan woningen op alle deelmarkten (koop-, private huur-, sociale huurmarkt en studentenkoten). Hierbij staat de private huurmarkt het meest van al onder druk. Door de gestegen rentes, gestegen energie- en materiaalkosten stellen meer en meer gezinnen en alleenstaanden (noodgedwongen) de aankoop van een eigen woning uit en gaan ze op zoek op de private huurmarkt. Door het tekort aan sociale woningen blijven ook mensen die recht hebben op een sociale woning gehuisvest op de private huurmarkt. Bij onevenwicht op de woningmarkt moet de overheid ingrijpen om het recht op wonen van iedere burger te garanderen. Wie op zoek gaat op de private huurmarkt, moet terecht kunnen in een degelijke, veilige en betaalbare huurwoning.

Bart Dewever (N-VA): Betaalbaar wonen blijft voor ons een prioriteit. Een kanttekening bij de CIB-huurbarometer: de nominale huurprijzen zijn inderdaad blijven stijgen, maar als je die stijging afzet tegen de inflatiecijfers zien we een reële prijsdaling op de private huurmarkt. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er geen uitdagingen zijn op korte en lange termijn. Bijkomend betaalbaar huuraanbod creëren blijft een prioriteit. Dat doen we vandaag trouwens ook via systemen zoals budgethuur.

Jeremie Van Eeckhaut (Groen): De hoge huurprijzen zijn problematisch. Eén op de drie huurders houdt volgens het Steunpunt Wonen na het betalen van de woonkosten onvoldoende middelen over om menswaardig te participeren in de samenleving. Voor veel mensen is het een bittere realiteit om met een nettoloon van 1.700 euro de helft aan huur te betalen. We lazen ook dat CIB de concurrentie voor een prijs onder 850euro "moordend" noemt. Heel veel mensen krijgen gewoon de kans niet. Los van de betaalbaarheid is dus ook de onzekerheid erg problematisch. In het goedkopere segment gaat het vaak om verouderde, ongezonde woningen. Veel mensen hebben niet te kiezen. De voorbije Vlaamse regeringen zonder Groen lieten de huurmarkt aan haar lot over. Het is tijd voor een andere aanpak. Overheidsbeleid moet net steun bieden waar de wooncrisis zich echt afspeelt.

Hoe bezorgd bent u over het stilvallen van het (ver)nieuwbouwsegment en investeringen in huurwoningen? Hoe wil u daar verandering in brengen? Hoe kunnen we investeerders aanmoedigen voor buy-to-let/build-to-let?

Jeremie Van Eeckhaut (Groen):  De recente aanpassing van het verlaagd btw-tarief op sloop en heropbouw is alleszins een goede zaak. Groen was steeds voorvechter om de regeling niet te beperken tot 32 steden en kon de uitbreiding bekomen binnen de Vivaldi regering. De volledige uitbreiding was tijdelijk maar we zijn tevreden met het compromis dat woningen bestemd voor verhuur ook blijvend van het verlaagd tarief kunnen genieten. We moeten extra aanbod creëren voor betaalbare woningen met gerichte verdichtingsoperaties. We betrekken daarbij institutionele en professionele spelers en ondersteunen ontwikkelaars die huurwoningen realiseren voor minder kapitaalkrachtige groepen. 

We willen ook duidelijke en simpele regels voor projecten door alle uitzonderingsbepalingen te schrappen. Verhuurders wensen voorspelbaarheid. Een centraal huurwaarborgfonds kan de nodige zekerheid bieden voor verhuurders en tegelijk drempels wegnemen voor potentiële huurders met weinig eigen middelen. Ook verhuur via de woonmaatschappijen en een vorm van geconventioneerde huur waarbij een huurpremie rechtstreeks bij de verhuurder terecht komt, bieden zekerheid voor investeerders.

Sammy Mahdi (CD&V):Globale onzekerheid, stijgende grondstofprijzen, hogere rentes. Ze hebben allemaal een grote impact gehad op de bouwsector. Tegelijk is de creatie van extra aanbod op de woningmarkt de belangrijkste oplossing om te werken aan betaalbaar wonen voor iedere Vlaming. Extra aanbodcreatie is dus het allerbelangrijkste. Leegstandsbeheer, renovatie, sloop- en heropbouw en tot slot nieuwbouwprojecten dragen daar allen toe bij. Regelluwte moet de norm worden, vergunningen inclusief beroepsprocedures moeten op een termijn van maanden in plaats van jaren worden afgehandeld. We moeten werken aan kernverdichting, met respect voor de eigenheid van en het onderscheid tussen landelijk en stedelijk Vlaanderen. Private verhuurders die één energiezuinige woning verhuren, moeten een korting krijgen op de onroerende voorheffing.

Melissa Depraetere (Vooruit):  Het stilvallen van de investeringen is begrijpelijk gezien de hoge rente. Als overheid moeten we daarop inspelen en zelf een injectie geven door meer betaalbare huurwoningen te voorzien. Meer publiek huuraanbod kan de onderkant van de huurmarkt afkoelen, daar waar de problemen het grootst zijn.

Bart Dewever (N-VA): We moeten volop blijven inzetten op de creatie van extra huuraanbod en een investeringsklimaat met voldoende rendement. Verhuren moet renderen en bijgevolg mogen er geen spelregels worden opgelegd die een normaal rendement impacteren. Het afschaffen van het BTW-tarief van 6% voor sloop en heropbouw voor professionals is nefast. Deze onbegrijpelijke beslissing moet zo snel mogelijk worden herroepen.

We willen het aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen op de huurmarkt verruimen door een versterkte inzet op het systeem van budgethuur. Met het systeem van budgethuur geven we een financieel incentive om betaalbare woningen te voorzien.

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): De inkrimping van het aantal investeringen in huurpanden is op zijn minst zorgwekkend te noemen gezien de acute nood aan net meer huurpanden. Eerst en vooral moet er opnieuw rust gebracht worden in de verhuursector. Investeerders en ook particulieren hebben terecht angstig gereageerd op de verschillende aankondigingen over huidige en toekomstige beleidsbeslissingen: tijdelijk bevriezing van de huurindexatie, verplichte renovatie, afschaffing van een groot deel van het verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw, de belasting van de reële huurinkomsten, … De herinvoering van het verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw voor investeerders en projectontwikkelaars zal een beleidsprioriteit zijn voor het Vlaams Belang.

Tom Ongena (Open VLD): Door reële huurinkomsten niet te belasten als daar geen concrete maatregelen tegenover staan die de positie van de verhuurder versterken. We gaan fiscale druk niet verhogen, gelet op de reeds beperkte netto marges die investeerders uit hun verhuurd pand kunnen halen. Daarnaast is het nodig dat de Mijn Verbouwpremie op peil blijft en dat deze stijgt voor verhuurders die aan een betaalbare prijs verhuren.

Wil uw partij wijzigingen aanbrengen aan het Vlaams Woninghuurdecreet? Zo ja, welke?

Bart Dewever (N-VA): De evaluatie van het Vlaams Woninghuurdecreet is volop lopende. Ook CIB is hierin betrokken partij. Belangrijk hierbij is dat de balans tussen verhuurderskant en huurders in evenwicht gehouden blijft. Zo moet de prijsvorming een resultaat van vrije contractonderhandelingen blijven. 

Een concreet aspect dat bijgestuurd moet worden is het invoeren van een verhuurverbod aan mensen zonder wettig verblijf in Vlaanderen. Personen met een bevel om het grondgebied te verlaten, dienen dat ook effectief te doen. We tolereren geen illegaal verblijf en willen via het Vlaams Woninghuurdecreet de verhuur aan personen zonder geldige verblijfspapieren verbieden.

Sammy Mahdi (CD&V): Voor CD&Vis het vooral belangrijk dat we in de periode 2025-2034 zorgen voor 500.000 extra woningen. De noden op de koop-, huur- en sociale huurmarkt zijn dermate groot dat alle aandacht moet gaan naar de creatie van extra aanbod. Voor elke deelmarkt werkten we daarvoor een aantal concrete maatregelen uit waarbij de meeste ondersteuning gaat naar de laagste inkomens en waar er aandacht is voor renovatie en bouwen met respect voor onze dorpen en steden, de open ruimte en volop wordt ingezet op meer regelluwte. Hiervoor pleiten we volop, meer dan de bestaande huurwetgeving te gaan aanpassen.

Melissa Depraetere (Vooruit): We verlagen de huurwaarborg van 3 naar 2 maanden huur en voeren een huurprijsrem in. Dit houdt in dat de verhuurder, bij het afsluiten van een nieuw contract, maximaal de richthuurprijs van de huurschatter plus 10% mag vragen. Als de verhuurder meer vraagt, zal deze zich moeten verantwoorden voor een huurcommissie. We verbieden om huurprijzen te indexeren van woningen met een EPC-label E of F en woningen zonder EPC-attest. Op termijn voegen we daar ook woningen met EPC-label D aan toe, in lijn met de energiedoelstellingen.

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): Vlaams Belang wil dat er opnieuw stabiliteit komt in het (ver)huren en in de huurwetgeving. Het is voor vele huurders en verhuurders al voldoende complex. Enkele wijzigingen moeten mogelijk zijn, maar we dienen rust te brengen in deze markt. De ingrepen het CIB voorstelde in het memorandum over de persoonlijke borgstelling, het rechtskader voor medehuur en de huurprijsaffichering worden door Vlaams Belang onderschreven en gesteund. Ook de regeling voor tussentijdse renovatiewerken kan onze goedkeuring dragen.

Tom Ongena (Open VLD): Ja. Wij willen een persoonlijke borg in huurovereenkomsten mogelijk maken. De borgstelling mag volgens het huidig Vlaams Woninghuurdecreet niet gecombineerd worden met een huurwaarborg. Logisch gevolg hiervan is dat verhuurders geen borgstellingen meer aanvaarden. 

Binnen de sector bestaat heel wat bezorgdheid omtrent de nieuwe rechtsregels inzake medehuur. Die regels hebben de rechtspositie van feitelijk en wettelijk samenwonenden versterkt. Anderzijds biedt het Woninghuurdecreet momenteel amper bescherming wanneer één van de huurders vertrekt en er zo een probleem ontstaat met betrekking tot het betalen van de verschuldigde huur. Ook dat willen we aanpakken.

Jeremie Van Eeckhaut (Groen): Ja. En ook onze voorkeur gaat uit om wijzigingen in één beweging te doen, zodat niet elk jaar een nieuwe versie moet verschijnen. Kortlopende huurcontracten winnen steeds meer terrein. Ze zorgen voor minder woonzekerheid en bescherming voor huurders en drijven de huurprijzen op. Het Vlaams Woninghuurdecreet moet van 9-jarige huurovereenkomsten terug de norm maken. Kortlopende contracten blijven in sommige gevallen mogelijk zoals voor studentenhuisvesting of wanneer de eigenaar een tijdje naar het buitenland gaat.

We willen de bepalingen rond feitelijk samenwoners aanpassen. Het decreet moet aangepast worden aan de diversiteit die bestaat in samenlevingsvormen (cohousing, zorgwonen,...). De oprichting van een centraal huurwaarborgfonds kan de nodige zekerheid bieden voor verhuurders en tegelijk drempels wegnemen voor potentiële huurders met weinig eigen middelen. We wensen een éénduidige afficheringsverplichting voor heel Vlaanderen. Verhuurders zouden een bewijs moeten leveren dat het huurcontract geregistreerd werd.

Wanneer een huurovereenkomst nietig wordt verklaard door een rechter voor het niet halen van de minimale vereisten, mag de bezettingsvergoeding niet meer bedragen dan 70% van de huurprijs. Ten slotte moet het kader bij tussentijdse renovatiewerken beter. De timing tussen verhuring en renovatiewerken is niet altijd vanzelfsprekend. Het decreet moet hierop inspelen.

Hoe wil uw partij betaalbaar wonen voor huurders ondersteunen?

Tom Ongena (Open VLD): Op korte termijn willen wij inzetten op het verbeteren van het systeem van geconventioneerd huren/budgethuren. Ontwikkelaars en vastgoedinvesteerders worden in dat systeem gesubsidieerd om woningen te bouwen die ze aan maximaal 85% van de markthuurprijs verhuren. Bovendien zorgt dit ook voor een versnelling in de sociale woningbouw, aangezien minstens 1/3e van die wooneenheden sociaal verhuurd moet worden. Dit systeem is vandaag nog te weinig succesvol. Daarnaast willen de de huurpremie uitbreiden voor werkenden, door voor hen de wachttijd te verkorten van 4 naar 2 jaar.

Maar het is duidelijk dat er in de eerste plaats moet gewerkt worden aan een verhoging van het aanbod. Dat betekent onder meer dat er moet gesnoeid worden in de vergunningsregels zodat we stimuleren in plaats van ontmoedigen. Het kader kan een stuk eenvoudiger vanuit een duidelijk uitgangspunt: we stappen af van “niets mag tenzij” en gaan uit van “alles mag tenzij”. Zo willen wij een ‘wijkvergunning’ in het leven roepen. In sommige gebieden of voor specifieke, simpele bouwprojecten kunnen lokale besturen een duidelijk spelregels vastleggen: een helder kader dat, wanneer gevolgd, quasi automatisch in een vergunning resulteert. We denken daarbij aan eenvoudige verkavelingen of gebieden die beperkte alternatieve mogelijkheden toelaten. Basiscriteria (gebaseerd op de kernkwaliteiten) zoals het beeld, de diepte en het aantal bouwlagen worden op voorhand bepaald. Dat biedt zekerheid en zorgt voor veel snellere procedures waarbij een loutere melding volstaat.

Melissa Depraetere (Vooruit):Naast bovenstaande maatregelen, voorzien we ook extra betaalbare huurwoningen door ze zelf te bouwen en door ontwikkelaars te verplichten een aandeel betaalbare huurwoningen te voorzien in nieuwe projecten.

Tom Van Grieken (Vlaams Belang):  Het tekort aan huurwoningen is deels te wijten aan gezinsverdunning, deels aan de ongebreidelde migratie, waar Vlaams Belang een halt aan wil toe roepen. Vlaams Belang wil kortere wachttijden voor sociale woningen voor Vlamingen door meer investeringen in sociale woningen of huursubsidies. Dat enkel de overheid (woonmaatschappijen) in staat zou zijn om de wachtlijst weg te werken door sociale woningen te bouwen, is een utopie. Er moet daarom ook intensiever worden samengewerkt met de private markt om zowel sociale woningen te bouwen, als ook meer kwalitatieve private huurwoningen die desgevallend tegen sociaal tarief kunnen verhuurd worden.

Vlaams Belang wil het systeem van huurpremies en huursubsidies uitbreiden en beter toegankelijk maken. Huurpremies voor kandidaat-huurders voor een sociale woning moeten vanaf de eerste dag dat ze op een wachtlijst staan, toegekend worden en niet na vier jaar op de wachtlijst. Ook het huidige systeem van geconventioneerd huren moet verder worden uitgebreid.

Ook de registratierechten voor een tweede woning moeten worden verlaagd indien zij voor verhuur worden gebruikt. Op die manier komt er meer aanbod, wat weer leidt tot lagere huurprijzen.

Jeremie Van Eeckhaut (Groen): Er staan bijna 180.000 mensen op de wachtlijst voor sociale huur. Groen wil het huidige aanbod van sociale huurwoningen verdubbelen en de huurpremie sneller toekennen. Meer aanbod kan door eigen vastgoed, maar ook door het inhuren bij private verhuurders. Een centraal huurwaarborgfonds kan de nodige zekerheid bieden voor verhuurders en tegelijk drempels wegnemen voor potentiële huurders met weinig eigen middelen.

We halen de private huurmarkt uit het verdomhoekje en zorgen voor een proactief aanbodbeleid voor meer kwalitatieve, betaalbare woningen. Algemeen is er nood aan een neutralere behandeling tussen kopen en huren. Ook voor de verbetering van de kwaliteit moet de Vlaamse overheid verhuurders voldoende ondersteunen. We willen van 9-jarige huurovereenkomsten terug de norm maken.

Vanuit de regionale overheid wil Groen het conformiteitsattest met een voldoende ruime aanloopperiode verplichten voor alle huurwoningen. De regie voor de gefaseerde invoering blijft in handen van de lokale overheden. De regionale overheid voorziet hen met de nodige instrumenten om te controleren, te ondersteunen en desnoods te sanctioneren. Meer energiezuinigheid zorgt voor een betere betaalbaarheid.

Sammy Mahdi (CD&V):  In de periode 2025-2034 willen we 500.000 bijkomende woningen gerealiseerd zien. Extra aanbod op zowel de koop-, huur-, als sociale huurmarkt is de belangrijkste factor in de zoektocht naar betaalbaar wonen. We moeten blijven inzetten op voldoende privaat huuraanbod. Investeren in vastgoed om te verhuren kan worden ondersteund door het gericht voorzien van energetische renovatiepremies voor zij die kleinschalig privaat verhuren. Concreet moet wie slechts 1 energiezuinige woning voor lange termijn verhuurt op de private markt, korting krijgen op de onroerende voorheffing. Voor ons is de private verhuurder een partner. We willen vermijden dat enkel grote commerciële spelers en buitenlandse investeringsfondsen woningen te huur aanbieden. Waar mogelijk moet het sociaal energietarief worden vervangen door het plaatsen van zonnepanelen. De verzekering gewaarborgd wonen moet worden uitgebreid naar huurders op de private markt. Op basis van grensbedragen voor huur en inkomen kan deze verzekering in uitzonderlijke gevallen een groot verschil betekenen voor onze gezinnen en alleenstaanden. Tot slot zijn we voorstander van gemengde projecten, waar private, betaalbare en sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Bijkomend aanbod op alle deelmarkten is de belangrijkste factor om meer betaalbare huurwoningen te realiseren en verdringing door tekorten op een andere deelmarkt te vermijden.

Bart Dewever (N-VA): Het aanbod aan betaalbare woningen moet omhoog. Met het nieuwe systeem van budgethuur zorgen we voor een impuls om dat extra aanbod op de private huurmarkt te realiseren. We voorzien 575 miljoen voor 6000 extra woningen (de helft betaalbaar, de helft sociaal). Die budgethuurwoningen worden 15% onder de markthuurprijs verhuurd. Dat kan maandelijks een huurkorting van €100 tot €150 betekenen. Zij die over beperkte middelen beschikken voor een huurwaarborg, kunnen beroep doen op de huurwaarborglening. Daarnaast worden de huurpremie en huursubsidie als gerichte instrumenten ingezet om een tussenkomst te geven in de huurprijs voor zij die moeilijkheden ondervinden met betaalbaarheid op de private huurmarkt. We hebben ook een pakket maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat kwetsbare huurders sneller hun weg naar die ondersteuning kunnen vinden. Het budget hiervoor is ook verdubbeld naar 108 miljoen. 

Volgende week in deel III: de koopmarkt.

(Bron: CIB)