Recent verscheen in een internetpublicatie een aanbeveling om het gebruikelijke voorschot bij aankoop van een woning enkel rechtstreeks op de derdenrekening van de notaris te storten. Aanleiding voor deze aanbeveling is een recent geval waarbij een vastgoedmakelaar gelden van de derdenrekening achtergehouden zou hebben.
Recent verscheen in een internetpublicatie een aanbeveling om het gebruikelijke voorschot bij aankoop van een woning enkel rechtstreeks op de derdenrekening van de notaris te storten. Aanleiding voor deze aanbeveling is een recent geval waarbij een vastgoedmakelaar gelden van de derdenrekening achtergehouden zou hebben.
Er zijn de voorbije jaren ontegensprekelijk enkele gevallen geweest waarbij het voorschot op het moment dat het aan de instrumenterende notaris of de verkoper bezorgd moest worden, niet meer beschikbaar was op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar.
Elke keer wanneer er zich een probleem voordoet met voorschotten, heeft dit een bijzonder negatieve impact op het imago van de vastgoedmakelaars als beroepsgroep. De plichtenleer van de vastgoedmakelaars legt daarom strikte regels op voor het beheer van alle derdengelden die aan de vastgoedmakelaar worden toevertrouwd. Elke vastgoedmakelaar moet een derdenrekening hebben en alle derdengelden moeten op deze derdenrekening worden geplaatst.
Ook moet elke vastgoedmakelaar over een borgstelling van een financiële of verzekeringsinstelling beschikken waarbij deze garant staat voor de derdengelden die aan de vastgoedmakelaar worden toevertrouwd.
Het hebben van een derdenrekening en de verplichte verzekering voor burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling wordt door het BIV streng en systematisch gecontroleerd. Wie niet in orde is, wordt door het BIV geschrapt als erkend vastgoedmakelaar.
En kan het voor de consument dan toch nog mislopen? Wanneer blijkt dat de aan de vastgoedmakelaar toevertrouwde derdengelden niet meer beschikbaar zijn, dan start de procedure opdat de borgstelling zou tussenkomen om de gedupeerde(n) schadeloos te stellen. Zelfs indien de gedupeerde op korte tijd schadeloos wordt gesteld door de borgstelling, dan nog is dit voor de gedupeerde zeer vervelend. En omdat de zaken lang niet altijd onmiddellijk zeer duidelijk zijn, kan het best een tijd duren voordat de gedupeerde geheel of gedeeltelijk schadeloos wordt gesteld.
Gelukkig werpt de controle van het BIV op de derdenrekeningen en de verplichte borgstelling haar vruchten af en is het aantal schadegevallen zeer beperkt.
Voorschotten enkel rechtstreeks storten op de derdenrekening van de notaris?
Net zoals de vastgoedmakelaars zijn ook notarissen en advocaten verplicht een derdenrekening te hebben. Er zijn alleszins geen statistieken beschikbaar waaruit zou blijken dat andere beroepen die ook derdengelden beheren zoveel betrouwbaarder zijn dan de vastgoedmakelaars. Ook advocaten en notarissen halen al eens de pers voor gesjoemel met derdengelden. Net zoals bij de vastgoedmakelaars treden de tuchtoverheden van de advocaten en notarissen streng op wanneer gesjoemel met derdengelden aan het licht komt.
Niet elk geval haalt evenwel de pers. In sommige beroepen houdt men snel (gedwongen) de eer aan zichzelf en neemt men ontslag. Het voordeel van ontslag te nemen alvorens het eventueel gesjoemel in de pers komt, is dat de betrokkene nog een toekomst heeft in een ander beroep, en dat het imago van de beroepsgroep als geheel niet wordt geschaad.
Ontslag nemen en uit de pers houden is doorgaans enkel mogelijk wanneer de gedupeerde snel en volledig schadeloos wordt gesteld. Een goede borgstelling of verzekering waarbij eventuele gedupeerden schadeloos worden gesteld, is dan ook van groot belang.
In het op 16 januari 2013 ondertekende samenwerkingsprotocol tussen CIB Vlaanderen en de Nederlandstalige Raad van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat is overigens een volledig hoofdstuk gewijd aan het voorschot/de waarborg/het verlijden van de akte.
Voorschot of waarborg?
We komen uit een gangbare praktijk waarbij de koper bij ondertekening van een verkoopovereenkomst een voorschot aan de verkoper betaalde.
Vandaag wordt het voorschot niet meer aan de verkoper overhandigd maar wordt het, tot het verlijden van de authentieke akte, op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar of de notaris geplaatst.
En toch vermindert het aantal gevallen waarin een voorschot wordt betaald het in voordeel van het aantal gevallen waarin een waarborg wordt betaald. Die waarborg wordt vervolgens bij het verlijden van de authentieke akte omgezet in een deel van de koopprijs.
Het grote verschil tussen voorschot en waarborg is dat bij een voorschot de verkoper onmiddellijk eigenaar wordt van het betaalde voorschot en dat bij een waarborg de betaalde som eigendom blijft van de koper tot de authentieke akte wordt verleden.
Besluit
Er is geen objectieve reden voor de koper om zijn voorschot of waarborg eerder op een derdenrekening van de notaris te storten dan op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar.
