De scherpe stijging van de rente heeft de vraag naar vastgoed getemperd. De vastgoedkantoren zeggen het al een tijdje, maar de tendens is nu ook bevestigd door de Financial Stability Review van de Nationale Bank van België. Dat rapport zoomt onder meer in op de kredietverstrekking op de vastgoedmarkt. Als antwoord op de gevolgen van de stijgende rente, met name een hogere maandelijkse afbetalingslast, beveelt de Nationale Bank kredietinstellingen aan om langere looptijden toe te laten.
De Nationale Bank van België publiceert ieder jaar in deze periode haar Financial Stability Review, een doorlichting van de actuele marktomstandigheden voor de banken. Daarin wordt altijd bijzondere aandacht geschonken aan de vastgoedmarkt, vanuit het perspectief van de kredietverstrekking. Gezien de stijgende rentevoeten en de impact van het beleid van de Bank op de kredietvoorwaarden zal het niemand verbazen dat we het document dit jaar met nog meer interesse dan anders hebben doorgenomen.
De Nationale Bank stelt vast dat de residentiële vastgoedmarkt stevig is afgekoeld. Dat zeggen de vastgoedkantoren al sinds september 2022. De notarissen pikten het pas op in januari van dit jaar, via een daling van 7% van het aantal transacties in Q1 van 2023.
De woningprijzen zien het effect van de gedaalde vraag en de stijgende rentes: ‘Following a robust 16% surge between the end of 2019 and 2021, annual house price growth decelerated from 8 % in the first quarter to 4% in the last quarter of 2022, equivalent to a fall of almost 6 % in real terms.’ In de tabellen zie je dat dit de geschatte ‘overwaardering’ volgens het econometrisch model van de Bank reduceert, van bijna 20% tijdens de piek in 2021 tot 10% in Q4 2022.
Globaal moeten we vaststellen dat de vastgoedmarkt een volatiele periode heeft doorgemaakt: van een overhitting in 2021 naar een plotse afkoeling, waarvan we nog niet weten waar die finaal landt.
Stijgende rente heeft vraag naar vastgoed getemperd
De Nationale Bank stelt vast dat de scherpe stijging van de rente (van een historisch dal van 1,4% begin 2022 naar meer dan 3% in maart 2023) de vraag naar vastgoed heeft getemperd. In het bijzonder buy-to-let aankopen zijn scherp gedaald. In een hoge rente-omgeving leidt de search-for-yield investeerders weg van de huurmarkt in plaats van ernaar toe. Helaas merken we dat het beleid te weinig beseft dat we eigenlijk uit gouden tijden komen qua investeringen in de huurmarkt, omdat de lage rente het stabiel rendement op verhuringen interessant maakte. Hoe hoger de rente, hoe minder dat geldt en hoe attractiever andere investeringsproducten in vergelijking worden.
Hoge intrestvoeten hebben ook het totaalbedrag dat first-time-buyers en doorstromers kunnen lenen getemperd. Voor een significant aantal gezinnen heeft dit tot gevolg dat ze hun aankoop moeten uitstellen.
Na die vaststelling volgt in het FSR een belangrijke passage: ‘Yet this impact of higher mortgage rates was counterbalanced by the increase in maturities of new mortgages. Longer maturities help to preserve the borrowing capacity of households when mortgage rates rise. The Bank welcomes this development and recommends in this connection in the Macroprudential Report that lenders continue to ensure sufficient access to credit for house purchases, also by using the still available room within the Bank’s supervisory expectations, especially for first-time buyers. So far, they seem to be doing so, given the higher share of young debtors in new mortgage lending.’
Aanbeveling om langere looptijden toe te laten
Concreet zegt de Nationale Bank dat ze de kredietinstellingen aanbeveelt om langere looptijden toe te laten. Die trend is trouwens ook al merkbaar in de cijfers. In 2022 en het voorjaar van 2023 zien we een merkbare toename van de looptijd van de kredieten.
Langere looptijden zijn een logisch gevolg van de huidige omstandigheden en sluiten ook aan bij de stijgende trend van de gemiddelde arbeidsduur. Dat verklaart waarom een langere looptijd geen negatieve impact hoeft te hebben op de betaalbaarheid.
Nu de macro-economische omstandigheden eerder risico’s inhouden voor een recessie en de kredietverstrekking onder druk staat, wil de Nationale Bank geen maatregelen nemen die het risico daarop verhogen. De Bank stelt zich dan ook flexibeler op.
Grotere tolerantie voor first-time-buyers
Ze houdt wel vast aan de toezichtsverwachtingen die sinds 2020 van kracht zijn. Die blijken ook goed nagevolgd te worden door de banken. Onder first-time-buyers is het aantal leningen met een quotiteit van meer dan 90% gedaald van 45% in 2019 naar 25% in 2021 & 2022. Nochtans laat de Nationale Bank voor first-time-buyers een grotere tolerantie toe: ‘This percentage thus remains well below the Bank’s tolerance margin, according to which 35% of such new mortgage loans may exceed the 90% LTV threshold. The fact that the margins available for granting loans with a high LTV have not been completely used up, show that the Bank’s recommendations leave sufficient leeway (in terms of LTV) for first-time buyers.’
Data van de Centrale voor het Krediet aan Particulieren tonen aan dat het aandeel van ontleners jonger dan 35 stabiel is gebleven rond 35% en zelfs is toegenomen in 2022 en 2023 (al heeft de daling van het aantal investeerders daar wellicht ook een impact op).
De Nationale Bank maakt zich dus niet meteen zorgen over de toegang tot eigendomsverwerving, gezien de trend naar langere looptijden. Die spelen ook beter in op de gevolgen van de stijgende rente: de hogere maandelijkse afbetalingslast. Die factor is volgens de Bank determinerend en niet zozeer de regels inzake quotiteit.
Voor de duidelijkheid citeren we nog éénmaal uit het rapport: ‘In this context, and on the assumption that the share of mortgage repayments in households’ monthly budgets is the constraining factor in most cases, the Bank welcomes the moderate extension of maturities for new mortgage loans observed since 2022. Indeed, when mortgage rates rise, such an extension helps to preserve the borrowing capacity of households and thus avoids an excessive slowdown in mortgage lending and market dynamics.’
Versoepeling looptijden moet markt nodige steun bieden
Deze analyse is belangrijk om te anticiperen op waar we ons in de toekomst aan mogen verwachten. De Nationale Bank wil geen verdere verstrenging van de kredietvoorwaarden, maar eerder een versoepeling qua looptijden om de markt wat steun te bieden.
Nu de vastgoedmarkt afkoelt en onder druk staat, wil de Bank ‘contracyclisch’ werken en daarom zelfs wat stimulerend optreden. Dat vertaalt zich ook in andere delen van het macro-prudentieel beleid, zoals de beslissing om de buffervereisten bij de banken niet te verhogen. Dat laat toe dat de banken het beschikbare kapitaal effectief inzetten voor kredietverstrekking. Als een recessie de wanbetalingsratio van kredieten zou doen toenemen, kan de Bank zelfs beslissen om de bestaande buffers geheel of gedeeltelijk vrij te geven om dit op te vangen.
Hieronder kan je het integrale rapport downloaden.
