Belangrijke boodschap: Volg hier onze updates over het Coronavirus.

Hoe wordt, in functie van het woningkwaliteitsbeleid, het begrip 'woning' gedefinieerd?

Vraag & antwoord 18 december 2020
Hoe wordt, in functie van het woningkwaliteitsbeleid, het begrip 'woning' gedefinieerd?

Deze definitie is cruciaal omdat de normen in de Vlaamse Codex Wonen expliciet van toepassing zijn op ‘woningen’. In art. 3.1 VCW staat immers dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.

Een woning is “elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande” (art. 1.3, §1, 1ste lid, 66° VCW). 

Men notere hierbij dat de definitie van woning zich niet beperkt tot ‘gebouwen’; ook goederen die door aanhechting aan de grond onroerend zijn geworden, vallen eronder. We denken inzonderheid aan stacaravans of geïmmobiliseerde woonwagens. Echte caravans, woonboten, … worden er echter niet onder begrepen. 

Let wel, het is niet omdat een roerend goed wordt verhuurd dat men aan elke mogelijke sanctie kan ontsnappen. Integendeel, de verhuur van een roerend goed dat niet voor bewoning is bestemd wordt strafrechtelijk bestraft. De Vlaamse Codex Wonen voorziet in art. 3.35 een afzonderlijk misdrijf en afzonderlijke strafsancties. De verhuur van een ruim in een vrachtschip is strafbaar, wanneer daarin personen worden gehuisvest. Idem voor een onroerend goed dat niet voor bewoning is bestemd, zoals een garage. Men mag logischerwijs geen garage verhuren met het oog op huisvesting van een persoon.

Om het onderscheid goed te schetsen citeren we het hiernavolgend voorbeeld uit het standaardwerk ‘Woningkwaliteitsbewaking volgens de Vlaamse Codex Wonen’ van T. Vandromme & D. Vermeir (p. 9): Een woonboot die zelfstandig kan varen, zal dus niet onder het toepassingsgebied van de woningkwaliteitsbewaking vallen (de boot is ingericht met de nodige voorzieningen zoals keuken, badkamer, …) maar een vrachtboot waarin mensen worden gehuisvest in het ruim zal wel geverbaliseerd kunnen worden daar het gaat over een roerende constructie die niet voor bewoning is bestemd.

Om als woning te worden beschouwd is de hoofdzakelijke bestemming voor huisvesting doorslaggevend. Ook tweede verblijven, studentenhuisvesting, … worden bijgevolg als woning beschouwd en zijn onderhevig aan de woningkwaliteitsnormering. Huisvesting vereist wel een zekere standvastigheid. Net daarom zijn formules waarbij het verblijf meer occasioneel is, uitgesloten. Dan hebben we het inzonderheid over hotelkamers, vakantiewoningen, tweede verblijven, … Dit behalve wanneer de bewoner er toch duurzaam zou wonen. Want, de feitelijke situatie primeert.

Wat als de huurder aan het verhuurde goed een bestemming geeft die niet beoogd was? Bijvoorbeeld doordat hij zich vestigt in een gehuurde garagebox, terwijl er bij ondertekening van het huurcontract geen enkele intentie was vanwege de verhuurder om de box voor een ander doeleinde dan als parkeer- en/of stockagegelegenheid te verhuren? Ongeacht dit feit zal het de prioriteit zijn voor de overheid om het strijdig gebruik zo snel mogelijk te beëindigen. Het instrumentarium van de woningkwaliteitsbewaking is daarvoor vereist. 

Als de huurder zich permanent vestigt in een goed dat uitdrukkelijk als tweede verblijf was verhuurd, zal dit inderdaad impliceren dat de woningkwaliteitsnormering integraal van toepassing wordt. De discussie zal zich dan verschuiven naar een debat over de verantwoordelijkheid daarvoor en de burgerrechtelijke consequenties, bvb. ingevolge een inbreuk op de bepalingen van de huurovereenkomst. Met andere woorden: de verhuurder moet zich voor eventuele kosten en schade ten gevolge van maatregelen niet tot de overheid wenden maar tot de huurder, die zich in tegenwil van de afspraken permanent heeft gevestigd. Een woningcontroleur zal altijd uitgaan van de feitelijke situatie en geen rekening (kunnen) houden met eventuele contractuele bepalingen die een bepaalde bestemming aan het goed geven, wanneer deze door de feitelijke situatie worden tegengesproken.

In geval van gemengde verhuur zal het huisvestingsgedeelte als woning worden beschouwd en dus onderworpen zijn aan de woningkwaliteitsnormering. We denken bijvoorbeeld aan de verhuur van een handelspand met woning of een industriegebouw met conciërgewoning, een kerk met pastorij, … Het goed hoeft niet noodzakelijk volledig voor huisvesting bestemd te zijn om als woning te worden beschouwd. Er mogen andere functies aanwezig zijn, zolang deze ondergeschikt zijn. We kunnen denken aan een pand, dat als gezinswoning wordt bewoond maar waarbij één kamer als pedicurepraktijk is ingericht. De hoofdzakelijke bestemming voor huisvesting gaat hierdoor niet teniet.

Tenslotte grijpen we nog even terug naar art. 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen. Dit artikel stelt dat elke woning moet voldoen aan de normen op vlak van veiligheid, gezondheid en kwaliteit. Daarbij wordt geen enkel tijdscriterium vooropgesteld. Dus: de woningen moeten altijd, op eender welk ogenblik aan de vereisten beantwoorden. Dat is belangrijk bij verhuur: de woning moet zowel bij aanvang als nadien gedurende de gehele duurtijd van de verhuring conform zijn. De burgerrechtelijke rechtsgevolgen kunnen verschillen naargelang het tijdsstip waarop gebreken opduiken, maar dit doet niets af van de globale plicht dat een huurwoning steeds conform moet zijn.

En, artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen maakt nergens een onderscheid tussen huurwoningen en eigendomswoningen. Ook die laatste moeten steeds conform zijn. Enige verschil daar schuilt in de extra moeilijkheidsgraad om controles uit te voeren en sancties op te leggen.

Gerelateerde dossiers

Woningkwaliteit

Woningkwaliteit

Structurele partners

BTVBTVBTVBTVBTVBTVBTV

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte

Deze browser is niet compatibel met CIB Vlaanderen. Gebruik een andere browser om onze website te kunnen gebruiken.