Belangrijke boodschap: Volg hier onze updates over het Coronavirus.

Hoe wordt de bezettingsnorm berekend?

Vraag & antwoord 19 december 2020
Hoe wordt de bezettingsnorm berekend?

Art. 3.1, §1, 4de lid van de Vlaamse Codex Wonen stelt: ‘De omvang van de woning moet minstens beantwoorden aan de woningbezetting. De Vlaamse Regering stelt de normen voor de vereiste minimale omvang van de woning vast in relatie tot de gezinssamenstelling.’ De vigerende procedures tot overbewoondverklaring en de mogelijke strafrechtelijke consequenties van overbewoning bouwen hierop voort.

Voor de bezettingsnorm is de onderstaande tabel cruciaal. Daarin wordt vastgelegd hoeveel bewoners in het pand mogen verblijven opdat er geen sprake is van een onaangepastheid of overbewoning.

De tabel resulteert in een dubbele telling. Enerzijds wordt een maximaal aantal bewoners vastgelegd volgens de totale nettovloeroppervlakte. Anderzijds wordt een maximaal aantal bewoners berekend aan de hand van het aantal woonlokalen. De bezettingsnorm is het kleinste van beide getallen. Met andere woorden: mogen er volgens de nettovloeroppervlakte maximaal 4 en volgens het aantal woonlokalen maximaal 5 personen in de woning verblijven, dan bedraagt de bezettingsnorm 4. Wonen er meer mensen dan 4 in het pand, dan zal de woning niet aangepast zijn aan de maximale capaciteit.

Vooraf: voor beide berekeningswijzes wordt enkel rekening gehouden met de (oppervlakte van de) woonlokalen. Onder woonlokalen bedoelt men: ruimtes met een leef-, kook- of slaapfunctie. De badkamer, wc, gangen, berging, garage, zolder, ... blijven dus buiten beschouwing.

Bovendien moeten deze woonlokalen een minimale oppervlakte hebben van 4m² en een plafondhoogte van min. 220cm. Een kleine keuken van 3m² wordt niet in beschouwing genomen bij de oppervlakteberekening, noch bij de bepaling van het aantal lokalen.

Noteer ook: indien de doorgang tussen twee lokalen – ingeval er geen deur tussen de ruimtes voorzien werd – groter is dan 150cm, geldt de regel dat deze ruimte beoordeeld wordt als één lokaal. Indien de doorgang echter kleiner is dan 150cm wordt dit steeds beoordeeld als twee lokalen. 

Wat de plafondhoogte betreft, wordt rekening met mezzanines. In dat geval wordt de hoogte doorgerekend tot het plafond, zonder rekening te houden met de mezzanine. 

Berekeningswijze op basis van de nettovloeroppervlakte

Bij de opmeting wordt uitgegaan van de nettovloeroppervlakte. Het betreft de som van de vloeroppervlakten van alle woonlokalen, gemeten tussen de muren, zonder de constructiedikte van de wanden en zonder rekening te houden met de plinten. Muren, schouwen, kolommen, leidingkokers worden niet meegeteld. Dat is wel het geval voor ruimte ingenomen door inbouwkasten (mits deze 220cm hoog zijn – eventueel als scheidingswand gebruikt), keukenkasten, radiatoren, leidingen, …

De oppervlakte ingenomen door een deur- en raamopening tot op de grond wordt in rekening gebracht wanneer die insprong een oppervlakte heeft groter dan 0,5m² en de hoogte van die opening minstens 180cm bedraagt.

De oppervlakte van een woonlokaal wordt enkel meegeteld indien het minimaal 4m² groot is en een plafondhoogte heeft van min. 220cm. De vloeroppervlaktes van gedeeltes van het lokaal waarin de plafondhoogte van 220cm niet wordt bereikt, wordt niet meegeteld.

De plafondhoogte wordt gemeten tussen de bovenkant van de afgewerkte vloer en het plafond. Voor hellende plafonds geldt een speciale regeling: de vloeroppervlakte wordt in rekening gebracht vanaf de hoogte van 180cm. Maar, de plafondhoogte van 220 cm moet wel ergens in het lokaal bereikt worden. De vloeroppervlakte van een lokaal dat nergens aan 220cm komt, wordt helemaal niet meegeteld.

De vloeroppervlakte ingenomen door ingebouwde kastenwanden wordt meegerekend, mits de plafondhoogte minstens 220 cm bedraagt. In geval van een mezzanine wordt de oppervlakte enkel twee maal gerekend wanneer de hoogte boven en onder de mezzanine minimum 2,20m bedraagt. De vloeroppervlakte onder een trap wordt meegerekend zolang de vrije hoogte 180cm bedraagt.

Bij een woning met een totale nettovloeroppervlakte kleiner dan 18m² en gebouwd of vergund vóór 01/10/2016 wordt de oppervlakte van de aparte badkamer meegeteld voor maximaal 3m². Deze uitzonderingsregeling werd reeds eerder uitvoerig toegelicht.

Voorbeeld: Van een woning met een nettovloeroppervlakte van 16m², die beschikt over een afzonderlijke badkamer van 4m² wordt bepaald dat de nettovloeroppervlakte 19m² bedraagt (= 16m² + de oppervlakte van de aparte badkamer die afgetopt wordt op het maximum van 3m²). De bezettingsnorm van de zelfstandige woning komt via deze berekening op 1 (i.p.v. nul).

Voor de bezettingsnorm kan eveneens gebruik worden gemaakt van de regeling voor een wandmeubel met opklapbaar bed van minimaal 2m² of met een bed van minimaal 2m² dat gemonteerd is op een hoogte van minimaal 180cm én op een afstand van minimaal 100 cm onder het plafond. Ook deze regeling werd reeds besproken in het luik over de oppervlaktenormen in het technisch verslag. 

Ook voor de bezettingsnorm geldt dat deze beide regelingen gecumuleerd kunnen worden. Met andere woorden: indien is voldaan aan alle voorwaarden volstaat een nettovloeroppervlakte van 13m² voor een kleine studio (13m² nettovloeroppervlakte + 2m² voor de structureel plaatsbesparende maatregel + 3m² voor de aparte badkamer = 18m²).

Vanaf 96m² netto-vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8m² voor één bijkomende persoon. 

Voorbeeld berekening nettovloeroppervlakte

Berekeningswijze op basis van het aantal woonlokalen

De logica hier is eenvoudig: elk bijkomend woonlokaal laat toe om een rang op te schuiven in de tabel.

Een leefruimte van minstens 8m² met open keuken geldt daarbij als twee woonlokalen. Onder open keuken wordt verstaan: de enige kookruimte die geïntegreerd is in de leefruimte. Deze regel geldt enkel bij zelfstandige woningen. De beoordeling van het bouwconcept van de open keuken houdt in dat rekening gehouden wordt met de aanwezigheid van zowel de leeffunctie als de keukenfunctie in één lokaal. Let op! Er is slechts toepassing van de open keuken-regel als de enige keuken(hoek) zich bevindt in de (enige) leefruimte. In een situatie van een aparte leefruimte en een apart keukenlokaal kan er geen toepassing zijn van de open keuken-regel. Een keukenlokaal en een leefruimte worden hoogstens als 2 woonlokalen geteld en in geen geval als 3.

Vanaf zes woonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.

Voorbeeld: de woning bestaat uit 4 woonlokalen (leefkamer met open keuken en 2 slaapkamers. De leefkamer met de geïntegreerde kookruimte geldt voor 2 woonlokalen. De totale oppervlakte van de woonlokalen is begrepen tussen 50 en 60m². Qua woonlokalen is de woning voldoende voor 5 personen maar qua oppervlakte echter slechts voor 4 personen. 

Voor het berekenen van de bezettingsnorm houdt de woningcontroleur geen rekening met:   

  • leefkamers en slaapkamers zonder natuurlijke verlichting en verluchting, behalve als het de enige slaapkamer betreft waarin de oorspronkelijk aanwezige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden zijn verwijderd
  • een lokaal met keukenfunctie zonder verluchting
  • lokalen waarvan de in aanmerking te nemen nettovloeroppervlakte kleiner is dan 4m²
  • lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220cm halen

Wanneer twee lokalen met mekaar verbonden zijn door een opening die breder is dan 150cm, minstens 200cm hoog en zonder deur, dan wordt dit gezien als één lokaal. Als de opening smaller of minder hoog is, worden twee lokalen gerekend.

Een mezzanine maakt steeds deel uit van het lokaal waarin de mezzanine zich bevindt, tenzij die effectief een tweede afgesloten lokaal vormt. Een niet-verwarmbare veranda wordt niet als woonlokaal aanvaard.

Voorbeelden berekening bezettingsnorm

Voorbeeld 1: een bepaalde woning bestaat uit 3 woonlokalen (keuken, leefkamer en/of slaapkamer(s) met een netto-vloeroppervlakte van 52m². De netto-vloeroppervlakte van de woning laat bewoning voor maximaal 4 personen toe, het aantal woonlokalen volstaat voor 3 personen. De kleinste waarde is 3, dus deze woning mag maximaal bewoond worden door 3 personen.