Wat moet je weten over de mogelijkheid van een onbewoonbaarverklaring op grond van art. 135 van de Nieuwe Gemeentewet?

Op basis van dit artikel kan de burgemeester een uitgebreid arsenaal aan maatregelen treffen. Dat gaat van een verklaring tot onbewoonbaarheid door middel van een onbewoonbaarheidsbesluit tot het verplichten van de eigenaar tot het uitvoeren van renovatiewerken.

De Nieuwe Gemeentewet biedt gemeenten dus een krachtig instrument om, los van de actiemogelijkheden voorzien in de Vlaamse Codex Wonen, op te treden op het vlak van  woonkwaliteitsbewaking. Niet-onbelangrijk daarbij is dat de procedure een stuk sneller verloopt, net omdat art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet zich eerder richt op gevaren voor de openbare gezondheid en een nefaste impact op het openbaar domein. Opdat van deze mogelijkheid gebruik kan gemaakt worden, moet wel voldaan zijn aan een aantal voorwaarden. 

Zo moet er sprake zijn van een gevaar voor de openbare veiligheid of de openbare gezondheid. De openbare veiligheid zal meer specifiek in het gedrang komen indien het gebouw geheel of deels bouwvallig is, met een risico op volledige of gedeeltelijke instorting tot gevolg. Ook acuut brandgevaar is uiteraard een ernstig risico voor de openbare veiligheid, in functie van art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet. De openbare gezondheid komt dan weer in het gedrang wanneer er zich een ernstig gevaar voordoet voor het ontstaan van een besmettelijke ziekte of er zich het totaal ontbreken van het absolute minimum inzake hygiëne voordoet, waardoor er ook een bedreiging ontstaat voor de openbare gezondheid in het algemeen. 

Het acute karakter van de bedreiging voor de openbare veiligheid en gezondheid is daarbij essentieel. Daarin schuilt immers net het onderscheid met de reguliere procedure op grond van de Vlaamse Codex Wonen. Daarmee wordt beoogd om de woningen te laten beantwoorden aan de gewestelijke kwaliteitsnormering, onafgezien van het al dan niet acute karakter van de problemen. Men moet beide procedures op dit vlak goed van elkaar onderscheiden.

Volgens rechtspraak van de Raad van State moet de burgemeester zijn onbewoonbaarheidsbesluit bovendien baseren op precieze, concrete en bewezen feiten. In die zin zal een schriftelijk verslag noodzakelijk zijn, waarin de gebreken duidelijk opgelijst en omschreven worden. 

De burgemeester beschikt over een ruime appreciatiebevoegdheid m.b.t. de keuze van de geschikte maatregel. Evenwel moet er sprake zijn van evenredigheid tussen de uitgesproken maatregel en de vastgestelde gebreken. De burgemeester kan de overtreder bijvoorbeeld bevelen om herstellingswerken uit te voeren, dan wel om het onroerend goed te slopen. Het onbewoonbaarheidsbesluit moet specifiek vermelden welke werken uitgevoerd moeten worden om het risico voor de openbare veiligheid en/of gezondheid weg te nemen. De opgelegde maatregelen mogen ook niet verder gaan dan hetgeen nodig is om dit doel te realiseren.

Hoewel niet uitdrukkelijk opgenomen in artikel 135, §2 Nieuwe Gemeentewet, vereisen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur bovendien dat de betrokkene gehoord wordt, vooraleer de burgemeester kan overgaan tot het nemen van een besluit. Enkel bij absolute hoogdringendheid kan hier van worden afgeweken.

Er is geen procedure van administratief beroep voorzien tegen een beslissing van de burgemeester op grond van art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet. Wie zich tegen een beslissing wil kanten, dient zich meteen te wenden tot de Raad van State.

In geval van weigering tot uitvoering van de werken kan de burgemeester overgaan tot gedwongen uitvoering, op kosten van de eigenaar. Andere sancties dienen vastgelegd te zijn in een politiereglement. Daarin kan de gemeenteraad zowel strafsancties als administratieve sancties (zoals een geldboete) voorzien. Onbewoonbaar verklaarde woningen op grond van art. 135 van de nieuwe Gemeentewet zijn tevens onderworpen aan de heffing op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen, die we hierna bespreken. Want, deze woningen worden tevens geïnventariseerd in VIVOO.