Het Hof van Cassatie bevestigt in een recent arrest dat de rechtbanken zich bijzonder kritisch moeten opstellen wanneer de verhuurder argumenteert dat de huurder afstand zou hebben gedaan van zijn recht om de nietigheid te vorderen op grond van woningkwaliteitsinbreuken.
Het Hof van Cassatie bevestigt zo het bestaan van een algemeen rechtsbeginsel. Dat zegt dat de afstand van de nietigheid enkel vermoed mag worden als de rechtbank met absolute zekerheid kan vaststellen dat dit de uitdrukkelijke bedoeling is geweest van de huurder. Dat de huurder zou afgezien hebben van dit recht mag niet zomaar ‘vermoed’ worden. De rechter moet in deze strikt oordelen.
Oordeelt de rechter toch dat uit de elementen in de zaak kan besloten worden dat de huurder van de nietigheid heeft afgezien, dan moet de rechter in de motivering van zijn uitspraak op effectieve en proportionele wijze aangeven uit welke feiten volgens haar/hem met zekerheid diens bedoeling om aan de nietigheidssanctie te verzaken af te leiden en te besluiten zijn.
Schending woningkwaliteitsnormen
In de zaak die aan het besproken arrest ten grondslag ligt, opperde de huurder dat de huur nietig was bij gebrek aan geldige ‘oorzaak’, vermits de woning niet voldeed aan de veiligheidsnormen zoals voorgeschreven in de art. 4 en 219 van de Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17/7/2003 (houdende de Brusselse Wooncode).
Conclusie arrest
Het besproken arrest overloopt in de overwegingen de vaststellingen van het bestreden vonnis. Het gaat ook na of en in welke mate de eiseres in de beoordeling voldoende rekening heeft kunnen houden met alle voor de overeenkomst – en bij uitbreiding de nietigheid – essentiële contractvoorwaarden.
Het hof besluit dat het bestreden vonnis op grond van de feitelijke vaststellingen niet wettig kon besluiten tot een bevestiging van de opgeworpen nietigheid en dat er evenmin – in dezelfde zin – van een afstand van recht sprake kan zijn:
“Le jugement attaqué n’a pu […] déduire de ces considérations que la demanderesse avait renoncé en connaissance de cause à invoquer la nullité du bail de sous-location, ni, partant, décider qu’elle ne rapporte pas suffisamment d'éléments probants pour fonder sa demande en nullité du bail de sous-location sur cette base”.
(Bron: Cass. 14 11 2022)
