Het conformiteitsattest is een instrument dat de afgelopen jaren stelselmatig aan belang heeft gewonnen en steeds centraler komt te staan binnen het Vlaams, maar ook het lokaal woningkwaliteitsbeleid. Het gegeven dat de opheffing van een besluit O/O (ongeschikt/onbewoonbaar) alleen kan met een conformiteitsattest is daar zeker niet vreemd aan. Wat moet je hierover weten?
Maar, dat is slechts één van de vele wijzen waarop het conformiteitsattest in de regelgeving is verankerd. Een andere is het gegeven dat een conformiteitsattest voor de nieuwe woning één van de voorwaarden is om de Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs, gekoppeld aan een verhuisbeweging, te kunnen genieten.
Daarnaast zijn de gemeenten al even bevoegd (via art. 3.2 VCW) om het conformiteitsattest op hun grondgebied verplicht te stellen. Ondertussen hebben meer dan 30 gemeenten dat effectief gedaan. Veelal hebben ze daarbij gekozen voor zeer uiteenlopende regimes inzake inwerkingtreding, met een tijdspad gebaseerd op ligging binnen de gemeente, bouwjaar, … Dergelijke getrapte inwerkingtreding is nodig om twee redenen: (1) vermijden dat een verplichting resulteert in een onmiddellijke krimp van het aanbod aan huurwoningen en (2) omdat de capaciteit aan woningcontroleurs vaak nog te laag is om het aantal woningonderzoeken uit te voeren dat nodig zou zijn bij een algemene verplichting.
Gemeenten zijn vrij om te bepalen welke sanctie wordt verbonden aan inbreuken op een eventuele verplichting om over een conformiteitsattest te beschikken. Het kan bijvoorbeeld gaan om boetes of een bijzondere heffing.
Ook de sterk toegenomen rol van het conformiteitsattest binnen het woninghuurrecht mogen we niet uit het oog verliezen. De introductie van het wettelijk vermoeden waarbij een conformiteitsattest van minder dan drie maanden oud op het moment van de aanvang van de huurovereenkomst de nietigheidssanctie buiten spel kan zetten, is een stevige incentive voor de verhuurder en de vastgoedprofessional om een attest aan te vragen. Tenslotte wordt de aansprakelijkheid hiermee in belangrijke mate afgedekt. En, ter bewijs van de realisatie van het opzeggingsmotief is voor alle huurcontracten afgesloten sinds 1 januari 2019 bij opzeg voor renovatie het verkrijgen van een conformiteitsattest na realisatie van de werken vereist.
Wat is het conformiteitsattest?
Een CA is een attest dat bevestigt dat de woning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen en dus conform is. Met andere woorden: in de woning zijn geen gebreken categorie II en/of categorie III aanwezig. Gebreken categorie I vallen onder de tolerantiegrens, behoudens wanneer het gaat om een optelsom van zeven of meer. Zij verhinderen de afgifte van een conformiteitsattest niet. Gebreken categorie I worden wel vermeld op het technisch verslag, dat steeds als bijlage wordt gevoegd bij het conformiteitsattest.
Daarnaast vermeldt het conformiteitsattest de maximaal toegestane woningbezetting (met het oog op het vermijden van overbewoning).
Het beschikken over een conformiteitsattest is in principe geen voorwaarde om een woning te mogen verhuren. Het gaat niet om een verplichte verhuurvergunning, behoudens in de steden en gemeenten waar men het attest wel verplicht heeft gesteld.
Niet-onbelangrijk: het conformiteitsattest wordt afgeleverd voor de woning en heeft een eigen geldigheidsduur van 10 jaar (de lokale besturen hebben wel de mogelijkheid om die geldigheidsduur aan te passen op hun grondgebied). Het conformiteitsattest is dus niet verbonden aan de huurovereenkomst. Zoals bij het EPC is het perfect mogelijk dat er bij een nieuwe verhuring reeds een conformiteitsattest van oudere datum is waarvan de geldigheid nog niet is verstreken. Let wel, in dat geval zal men geen beroep kunnen doen op het wettelijk vermoeden binnen het woninghuurrecht. Dat lijkt vreemd omdat het attest wel degelijk nog steeds geldig is. Maar de tekst van art. 12, §1, 3de lid van het Vlaams Woninghuurdecreet is duidelijk: het moet gaan om een CA van minder dan drie maanden oud op het moment van de aanvang van de huurovereenkomst.
T. Vandromme & D. Vermeir beklemtonen terecht dat de 10-jarige geldigheidsduur an sich misleidend is. Het is niet omdat het attest tien jaar geldig is, dat de bewijskracht ervan inzake verantwoordelijkheid voor gebreken en aansprakelijkheid gedurende deze hele periode even hoog blijft: ‘Evenmin vormt het conformiteitsattest, ondanks de geldigheidsduur van tien jaar, een afdoend bewijs van de goede staat van de woning op een later tijdstip, na het moment van de vaststelling. Het gaat met andere woorden om een momentopname, die latere aansprakelijkheid voor de staat van de woning niet uitsluit.’. Zodoende moet men uitgaan van het gegeven dat het attest de conformiteit op het moment van het uitreiken ervan volledig dekt en nadien ook nog maar dan met uitsluiting van gebreken die naderhand optreden, met alle eventuele daaraan verbonden discussies betreffende oorzakelijkheid, onderhouds- en herstellingsverplichtingen, …
Het conformiteitsattest wordt afgeleverd door de burgemeester, hetzij op eigen initiatief, hetzij op verzoek.
De eigenaar, die een conformiteitsattest wil bekomen, richt zijn/haar aanvraag schriftelijk (en ondertekend) tot de burgemeester van de gemeente waar de woning gelegen is. In de aanvraag moeten onder meer de identificatiegegevens van de eigenaar(/houder van het zakelijk recht) vermeld zijn, alsook deze van de woning en het aantal slaapkamers. Bij de aanvraag moet bovendien een afschrift gevoegd worden van het eventuele brandweerattest en de attesten van erkende keuringsdiensten voor de elektrische installaties en gasinstallaties waarover de eigenaar beschikt. Is de aanvraag volledig, dan bezorgt de burgemeester de aanvrager een ontvangstbewijs met vermelding van de datum waarop de aanvraag volledig was.
De burgemeester moet binnen een termijn van 60 dagen na de datum van het verzoek een beslissing nemen over de afgifte van het conformiteitsattest. Uiteraard kan hij pas overgaan tot beslissing nadat er een conformiteitsonderzoek heeft plaatsgevonden. Dat onderzoek gebeurt op exact dezelfde wijze als de woningcontrole in functie van de administratieve procedure. Wederom geldt dus dat de huurder en verhuurder toegang moeten verschaffen tot de woning (tussen 8u en 20u) en desgevallend om alle vereiste informatie aan te reiken opdat de controle op een ordentelijke manier kan verlopen. Maar als de woningcontroleur twee maal voor een dichte deur staat en dus geen toegang wordt verleend, zonder dat daar een gegronde reden voor is, zal de aanvraag voor een conformiteitsattest vervallen. De verhuurder kan hier dus wel degelijk het slachtoffer worden van het scenario waarbij de huurder weigert de woningcontroleur binnen te laten.
Wordt de woning conform bevonden, dan levert de burgemeester een conformiteitsattest af, samen met een afschrift van het technisch verslag. Wat echter als er door de woningcontroleur overbewoning wordt vastgesteld? Dit verhindert niet dat er een conformiteitsattest wordt uitgereikt. Op zich is dat logisch, aangezien de omstandigheid van overbewoning verbonden is aan het gebruik van het goed en niet zozeer aan het goed zelf. Op het afschrift van het technisch verslag kan men als eigenaar zien of er eventueel nog kleinere gebreken zijn (van categorie I), die door de woningcontroleur wel gequoteerd werden maar die de afgifte van het conformiteitsattest niet verhinderden.
Ook de weigering tot afgifte van een conformiteitsattest wordt gecommuniceerd aan de aanvrager/eigenaar, samen met een afschrift van het technisch verslag. Een weigering kan consequenties hebben. Zo zou de burgemeester kunnen beslissen om op basis van de bevindingen de administratieve procedure O/O op te starten. De burgemeester moet de aanvrager op de hoogte brengen van de (eventuele) verdere gevolgen.
In geval van een weigering of bij stilzitten van de burgemeester kan de aanvrager beroep aantekenen bij de gewestelijk ambtenaar. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen na de weigering of na het verstrijken van de termijn van 60 dagen waarin de burgemeester moet beslissen, opdat het beroep rechtsgeldig zou zijn. Wordt er geen beroep ingediend tegen het stilzitten van de burgemeester, dan impliceert dit dat de aanvrager zich neerlegt bij de automatische weigering van het attest. Dat de burgemeester niet tijdig een beslissing neemt, impliceert dus niet dat de aanvraag automatisch wordt ingewilligd, net integendeel.
De kostprijs voor de afgifte van een conformiteitsattest door de burgemeester wordt door de gemeenteraad bepaald. De kost mag evenwel maximaal 90€ bedragen. Bij kamers wordt dat bedrag verhoogd met 15€ per kamer, met een absoluut maximum van 1.775€ per gebouw.
Een conformiteitsattest blijft in de regel 10 jaar geldig. Na het verstrijken van deze duur, vervalt het conformiteitsattest van rechtswege. Ook zal er sprake zijn van een verval van het conformiteitsattest indien:
- aan de woning grondige werken worden uitgevoerd, inzonderheid deze die kaderen in een huuropzeg voor renovatiewerken (werken waarvan de kosten meer dan drie jaar huur bedragen)
- de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard (een overbewoondheid doet het conformiteitsattest echter niet vervallen)
- de woning onbewoonbaar wordt verklaard met toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet
- voor de woning een proces-verbaal wordt opgesteld in functie van de strafrechtelijke procedure, uiteraard op voorwaarde dat in dat proces-verbaal gebreken worden vastgesteld
Vergeet niet dat de stad of gemeente de bevoegdheid heeft om de geldigheidsduur van het conformiteitsattest te beperken, op basis van criteria die zij zelf kunnen invullen. Eén mogelijkheid daarbij is om de geldigheidsduur korter te houden indien er bij de woningcontrole geen gebreken categorie II of III worden vastgesteld maar wel gebreken categorie I. Dat advies is in elk geval reeds geformuleerd richting de lokale besturen vanuit het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Want, dit zou kunnen bijdragen tot het sensibiliserend en sturend beleid richting herstel van gebreken categorie I.
Er worden ook ambtshalve conformiteitsattesten uitgereikt, waarbij de burgemeester of zelfs het Agentschap Wonen-Vlaanderen het initiatief neemt. We denken aan woningen die worden verhuurd via een sociaal verhuurkantoor en aan conformiteitsonderzoeken in functie van een aanvraag voor de Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs.
Het conformiteitsattest is verbonden aan de woning, niet aan de persoon van de eigenaar of aan een huurovereenkomst. Het attest verliest zijn geldigheid dus niet als de woning wordt verkocht of wordt wederverhuurd. Net daarom is het altijd aangewezen bij verkoop het conformiteitsattest over te dragen aan de nieuwe eigenaar of (als vastgoedmakelaar) bij een verkoopopdracht bij de eigenaar na te vragen of er ooit een conformiteitsattest is verkregen.
