De begrippen ‘zelfstandige woning’ en ‘niet-zelfstandige woning’ komen frequent terug in de woningkwaliteitsnormering. Deze formele opdeling is nochtans eenvoudiger voor te stellen. Eigenlijk is een niet-zelfstandige woning een kamer, zoals we dat begrip vroeger kenden onder het Kamerdecreet. Alle andere woningtypes zijn zelfstandige woningen.
Er is sprake van een kamer (niet-zelfstandige woning), indien de volgende voorwaarden vervuld zijn (art. 2, §1, 10quinquies Vlaamse Codex Wonen):
- minstens één van de drie basisfuncties (kookgelegenheid, bad of douche en WC) ontbreekt in de woning én
- de basisfuncties (of minstens één ervan) die in de woning ontbreken zijn als gemeenschappelijke voorziening aanwezig, aansluitend bij of in de woning
Zijn deze twee cumulatieve voorwaarden niet vervuld, dan is er sprake van een zelfstandige woning. Het aantal lokalen waarover de woning beschikt is daarbij irrelevant.
Het zelfstandigheidscriterium slaat dus op de aanwezigheid van toilet, bad of douche en kookgelegenheid in de woning zelf. Van zodra dat niet het geval is en men beroep moet doen op voorzieningen in gemeenschappelijke ruimtes gaat het om een niet-zelfstandige woning (=kamer).
Wederom is de beoordeling van de feitelijke situatie doorslaggevend. Het is dus niet omdat het huurcontract spreekt over de verhuur van een appartement of studio (zelfstandige woningen) dat er geen herkwalificatie kan zijn als kamer wanneer blijkt dat één van de opgelijste functies ontbreekt in de woning zelf en collectief is voorzien.
Met betrekking tot kamers is het verder nuttig om mee te geven dat de voorzieningen zich in hetzelfde gebouw of minstens aansluitend bij het gebouw moeten bevinden. Het kan met andere woorden niet de bedoeling zijn dat men als kamerbewoner de straat moet oversteken om zich te gaan douchen. Evenmin is het toegelaten dat de functies worden vermengd, bijvoorbeeld door de douches of toiletten te voorzien in een handelszaak.
Wat als in een één of meerdere van de functies ook niet in de gemeenschappelijke delen aanwezig zijn? Die situatie komt af en toe voor. Het kan dan gaan om een totale afwezigheid (de functie is überhaupt niet voorzien in het gebouw) of om een niet-conforme aanwezigheid. Met dit laatste bedoelen we de situatie waarbij er nominaal bvb. gemeenschappelijke toiletten zijn maar die gebreken vertonen van dermate aard dat de woningcontroleur ze niet in aanmerking kan laten komen. Een toilet dat niet volgens de regels van de kunst is geïnstalleerd zal nooit als toilet beschouwd worden. We denken bijvoorbeeld aan het ontbreken van een stortbak, barsten en breuken in de toiletpot, … Dan zal de woningcontroleur noteren dat er geen toilet aanwezig is.
In geval van afwezigheid van functies zal de kamer beoordeeld worden als zelfstandige woning. Op zich is dat ook logisch: wanneer de functies in het gebouw ontbreken, gaat men er van uit dat ze in de woning zelf aanwezig moesten zijn. Dus bekijkt men de kamer als zelfstandige woning, maar dan één zonder toilet, bad/douche, … Het ontbreken van één van deze cruciale functies is uiteraard een gebrek dat op zich afdoende is voor een ongeschiktheid/onbewoonbaarheid (een gebrek categorie III).
Elke kamer is niet aan elkaar gelijk. De Vlaamse Regering én de lokale besturen kunnen immers bijkomende normen opleggen voor kamers. De regels kunnen zo in de éne gemeente strenger zijn dan in een andere. Kamerverhuur is natuurlijk hoofdzakelijk een stedelijk fenomeen dus het zijn voornamelijk de centrumsteden die van hun bevoegdheden in deze gebruik maken.
Daarnaast gelden er in de technische verslagen op een aantal vlakken andere normen voor studentenkamers. Idem voor kamers die bewoond worden door seizoensarbeiders. In beide scenario’s zijn de normen dus anders naargelang de persoon die het goed bewoont (subjectgebonden). Als student wordt beschouwd: ‘iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling van het hoger onderwijs, die daar de lessen volgt en voor wie dat zijn hoofdbezigheid vormt, of de schoolverlater van het hoger onderwijs die de beroepsinschakelingstijd doorloopt met toepassing van het koninklijk besluit van 25 november 1991 houdende de werkloosheidsreglementering’. Bij het einde van de studies wordt de student dus pas een gewone persoon, in functie van de woningkwaliteitsnormering, wanneer de beroepsinschakelingstijd is afgelopen. Dan wordt de door hem bewoonde studentenkamer een gewone kamer.
De specifieke regels voor studentenkamers worden toegelicht in de syllabus ‘Verhuur van studentenkamers’. Daar vind u meer informatie over alle bijkomende aandachtspunten. We gaan er hier niet verder op in.
Wat indien een kamer door twee personen wordt gehuurd en de éne (nog) student is maar de andere een gewone bewoner? T. Vandromme licht toe dat in dat geval het voor de bewoner meest gunstige regime moet worden gekozen: eerst dat voor gewone bewoners, daarna het regime voor studenten en als laatste het regime voor seizoensarbeiders. Het voor de bewoner meest gunstige regime is immers steeds het strengste regime, datgene waar de normen het hoogst liggen.
In het technisch handboek (MB dd. 26/11/2020) wordt verder toegelicht dat het in elke woning mogelijk moet zijn om te slapen en te bewegen. Als de slaap- en leeffuncties afwezig zijn, kan men het goed dus niet als een woning beschouwen, in de zin van de woningkwaliteitsnormering.
