Belangrijke boodschap: Volg hier onze updates over het Coronavirus.

Huurovereenkomst nietig verklaard, huurder moet wel nog bezettingsvergoeding betalen

Rechtspraak Uitspraakdatum: 3 november 2019
Detail page

De rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen diende zich in november 2019 uit te spreken over het beroep dat was ingesteld door een huurder tegen een vonnis van de vrederechter, dat reeds in zijn voordeel was. De vrederechter had immers reeds de ontbinding uitgesproken van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder, ten gevolge van woningkwaliteitsproblemen.

De huurovereenkomst was initieel afgesloten op 1 mei 2017, voor één jaar maar bij gebrek aan opzeg naderhand omgezet naar een huurcontract voor de standaardtermijn van negen jaar. De maandelijkse huurprijs bedroeg €470.

Belangrijk om weten: op 4 april 2017 had het Agentschap Wonen-Vlaanderen een woningkwaliteitsonderzoek uitgevoerd in het pand. Het technisch verslag wees op 24 strafpunten, boven de grens dus van 15. Het Agentschap verstrekte vervolgens een gemotiveerd advies aan de burgemeester om de woning onbewoonbaar te verklaren, wat gebeurde op 8 november 2017.

Ontbinding zonder verplichte terugbetaling huurgelden

De huurder legde op 14 mei 2018 een verzoekschrift neer om de huurovereenkomst te ontbinden ten laste van de verhuurder en deze te veroordelen tot terugbetaling van alle reeds betaalde huurgelden, vermeerderd met een schadevergoeding. De vrederechter kende deze ontbinding toe, evenwel zonder ook de verplichte terugbetaling van de huurgelden op te leggen. Om dat te bekomen had de huurder de nietigheid moeten vorderen.

Huurder in hoger beroep

De huurder wilde alles op alles zetten om de fout in het initiële verzoekschrift recht te zetten en alsnog de nietigheid te bekomen. Daarom ging hij in hoger beroep. De verhuurder van zijn kant beargumenteerde voor de beroepsrechter dat dergelijke nieuwe eis tot nietigheid van het huurcontract ontoelaatbaar is. 

De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen was het echter niet eens met die zienswijze. Verwijzend naar art. 807 en 1042 van het Gerechtelijk Wetboek lichtte de rechtbank toe dat partijen hun oorspronkelijke vorderingen wel degelijk in hoger beroep kunnen wijzigen of uitbreiden, zolang de eis berust op een feit of een handeling die in de gedinginleidende akte werd aangevoerd. Het voorwerp van de oorspronkelijke vordering mag dus worden uitgebreid of gewijzigd mits de oorzaak van de vordering niet (volledig) wordt gewijzigd.

Dit impliceert dat de huurder wel degelijk in hoger beroep de nietigheid mag vorderen. Want, zowel de ontbinding in eerste aanleg als nu de nietigheid hebben betrekking op: (1) de erbarmelijke staat van het gehuurde pand, (2) de onbewoonbaarheid van het gehuurde pand, (3) het gegeven dat het gehuurde pand voldoet niet aan de normen betreffende woonkwaliteit en (5) de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van het pand. De feiten die aan de vorderingen ten grondslag liggen, zijn dus dezelfde, waardoor een wijziging van de eis wel degelijk toelaatbaar is.

Daarmee haalt de verhuurder bakzeil op procedurele gronden. Issue daarmee voor hem is dat er weinig andere argumenten konden aangehaald worden om de nietigheid af te wenden. Het staat immers vast dat de woning op het moment van de aflevering ervan aan de huurder (ingangsdatum huurcontract op 1 mei) niet voldeed aan de woningkwaliteitsnormen. Er is immers een technisch verslag met 24 strafpunten dat op dat ogenblik nog geen maand oud was. Een intredende plaatsbeschrijving werd niet opgemaakt en kan dus niet dienen als bewijsstuk voor eventuele werken. Dat die ondertussen niet werden uitgevoerd blijkt bovendien uit het feit dat de woning enkele maanden na de start van de verhuring onbewoonbaar en ongeschikt werd verklaard.

Gebreken aanwezig van bij aanvang

Zo is duidelijk dat de gebreken er van bij aanvang van de verhuring waren, inzonderheid sporen van vocht, loskomende stukken plafonbezetting, doorbuiging van lintelen, … De verhuurder kan bovendien, tijdens een politieverhoor, aangegeven dat de waterinsijpelingen het gevolg waren van een storm in februari 2017. Opnieuw dus voor aanvang van het huurcontract.

Indien de gebreken bij aanvang aanwezig zijn, dient de rechter de nietigheid uit te spreken. Tenminste, als de huurder dit vordert: “Het feit dat de overeenkomst tussen partijen bij tussenvonnis van de eerste rechter van 26 juni 2018 werd ontbonden ten laste van wie het behoort, staat er niet aan in de weg dat de overeenkomst alsnog nietig wordt verklaard wegens een ongeoorloofd voorwerp”. Dat had hier wat voeten in de aarde maar bleek finaal het geval. De verhuurders kunnen zich ook niet beroepen op menslievende intenties of eventueel medeweten van het OCMW, wat in deze zaak werd opgeworpen maar niet bewezen.

Nietigverklaring

De nietigverklaring impliceert dat het huurcontract nooit heeft bestaan. Dus moeten de partijen zoveel mogelijk in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. De huurgelden moeten dus gerestitueerd worden aan de huurder.

Maar, die laatste heeft wel een zeker genot gehad van het pand. Daarom kan de rechter een bezettingsvergoeding toekennen. Dit wanneer de rechtbank oordeelt dat de bezetting van het onroerend goed een ongegronde verrijking oplevert. De huurder heeft immers anders het pand bezet zonder daarvoor enige huurprijs verschuldigd te zijn. Tijdens die periode heeft de verhuurder niet het normale genot gehad van die woning, noch kon hij erover beschikken om het te verkopen of er (structurele) werken aan uit te voeren.

Bezettingsvergoeding

De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen constateerde dat de gebreken niet van dien aard waren om elk nut van het appartement voor de huurder te ontnemen. Daarom besliste de rechtbank een bezettingsvergoeding toe te kennen van €470 per maand, dus de facto ter waarde van de huurprijs. 

Daardoor is het eindresultaat van de hele beroepsprocedure voor de huurder eigenlijk aan het vonnis van de vrederechter in eerste aanleg. Het huurcontract werd nu weliswaar vernietigd maar door de bezettingsvergoeding gelijk te stellen aan de huurprijs heeft de rechtbank de consequenties daarvan bijzonder getemperd en eigenlijk tot nul herleid.

(Rechtbank van eerste aanleg Antwerpen DD. 04 11 2019)

Gerelateerde dossiers

Woningkwaliteit

Woningkwaliteit

Structurele partners

BTVBTVBTVBTVBTVBTVBTV

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte

Deze browser is niet compatibel met CIB Vlaanderen. Gebruik een andere browser om onze website te kunnen gebruiken.