In principe kan de huurprijs niet zomaar worden gewijzigd door de verhuurder of huurder. Bij huurovereenkomsten van korte duur ligt de huurprijs altijd vast en is een herziening dus onmogelijk. Voor wat negenjarige huurcontracten (en huurcontracten met een langere looptijd) betreft, voorziet artikel 35 van het Vlaams Woninghuurdecreet in een bijzondere regeling. De huurprijsherziening kan zowel via akkoord tussen de partijen als via gerechtelijke weg. Hier focussen we op de huurprijsherziening via de rechter.
Een vordering voor een gerechtelijke huurprijsherziening kan alleen worden ingediend tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van een driejarige periode. Vorderingen die buiten dit tijdsbestek worden ingediend zijn niet ontvankelijk. De wettelijk voorziene herzieningsgronden (cfr. infra) kunnen niet gecumuleerd worden. Wel mogelijk is dat de belanghebbende partij in hoofdorde de herziening op basis van gewijzigde omstandigheden aanvraagt en in ondergeschikte orde op basis van werkzaamheden uitgevoerd door de verhuurder.
De rechter oordeelt naar billijkheid, rekening houdend met de feitelijke omstandigheden. De rechter is niet verplicht om de herziening toe te kennen en kan de nieuwe huurprijs vrij bepalen. De nieuwe huurprijs is in principe van toepassing vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. Evenwel kan de vroegere huurprijs worden gevorderd tot op de dag van de definitieve beslissing.
Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet bij de gewone huurprijsherziening twee gronden voor een gerechtelijke vordering:
Omwille van nieuwe omstandigheden
De rechter kan een herziening van de huurprijs toestaan (verhoging of verlaging) wanneer de normale huurwaarde van het pand, omwille van nieuwe omstandigheden, ten minste 20% hoger of lager ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek aan de rechter.
Onder de normale huurwaarde moet de prijs worden begrepen die een gemiddelde huurder zou betalen, rekening houdend met de marktgegevens en gebaseerd op een vergelijking van de huurwaarde van gelijkaardige goederen in de buurt.
De huurder of verhuurder moet aantonen dat deze stijging of daling te wijten is aan een nieuwe omstandigheid. Het betreft met name een objectieve omstandigheid die niet te wijten is aan het persoonlijk toedoen van de huurder of verhuurder, die niet kon worden voorzien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en die niet in aanmerking kon worden genomen voor de bepaling van de huurprijs. Een stijging van de huurwaarde kan bijvoorbeeld zijn ingegeven door een verbetering of verslechtering van de woonomgeving of een prijsstijging op de vastgoedmarkt, al wordt dit laatste voorbeeld door de rechtspraak niet unaniem erkend als een nieuwe omstandigheid. Andere voorbeelden zijn de opening of sluiting van een winkelcentrum in de buurt of scholen.
Bovendien moet de vragende partij bewijzen dat er sprake is van een stijging of daling van de huurwaarde met minstens 20%.
Omwille van renovatiewerken
De rechter kan ook een herziening (verhoging) van de huurprijs toestaan wanneer de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed, met ten minste 10% van de oorspronkelijke huurprijs is gestegen, ten gevolge van werkzaamheden die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd.
De herziening wordt daarentegen uitgesloten voor werken die noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (normen Vlaamse Wooncode). Evenmin kunnen de onderhouds- en herstellingswerken, die de verhuurder moet uitvoeren, in aanmerking worden genomen in het kader van de herziening van de huurprijs. De werken die bovenop hogergenoemde werken worden uitgevoerd, kunnen daarentegen wel aanleiding geven tot een herziening van de huurprijs, op voorwaarde evenwel dat zij de grens van 10% overschrijden.
Huurprijsherziening na energiebesparende werken
Daarnaast bevat het Vlaams Woninghuurdecreet nog een uitzonderingsregime, in geval van het uitvoeren van energiebesparende werken door de verhuurder. Dan zijn de normaliter geldende beperkingen in de tijd voor het indienen van de vordering niet van toepassing. Wel vereist is dat de normale huurwaarde van het verhuurde goed met minstens 10% is gestegen ten opzichte van de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Voorwaarde is bovendien dat er energiebesparende investeringen aan het goed werden gedaan. Daaronder worden investeringen begrepen die de energieprestatie van het goed verbeteren, en die dus de hoeveelheid energie verminderen die nodig is om aan de vraag naar energie te voldoen die verband houdt met een normaal gebruik van het gebouw (waaronder energie die wordt gebruikt voor verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening en verlichting).
Indien de energiebesparende investeringen noodzakelijk waren om te voldoen aan de krachtens artikel 5 van de Vlaamse Wooncode vastgestelde minimale kwaliteitsvereisten (momenteel dakisolatie en dubbel glas), kan de verhuurder geen herziening van de huurprijs vragen.
Indien de huurprijs werd herzien nadat de verhuurder een verzoek daartoe heeft ingediend bij de rechter, geldt de herziene huurprijs vanaf de maand nadat de energiebesparende werkzaamheden werden uitgevoerd. Indien de huurprijsherziening in overeenstemming tussen de partijen werd overeengekomen, zal het tijdstip vanaf wanneer de herziene huurprijs van toepassing is, deel uitmaken van het akkoord tussen de partijen.
In geval van een rechterlijke huurprijsherziening is vereist dat de waarde van het gehuurde goed met minstens 10% is gestegen. Voor deze stijging van de huurwaarde moet geen rekening worden gehouden met eventuele premies die de verhuurder voor het uitvoeren van de energiebesparende investeringen heeft ontvangen.
