Belangrijke boodschap: Volg hier onze updates over het Coronavirus.

Wat moet je weten over de fiscale handhaving van woningkwaliteitsinbreuken?

Vraag & antwoord 18 december 2020
Wat moet je weten over de fiscale handhaving van woningkwaliteitsinbreuken?

De fiscale handhaving vloeit in essentie voort uit de administratieve handhaving en is er inherent mee verbonden. In concreto zal de eigenaar van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning, die werd geïnventariseerd in de VIVOO-inventaris, geconfronteerd worden met een heffing. Die heeft tot doel om de eigenaars er via fiscale weg toe aan te zetten de woning op te knappen, zodat deze opnieuw ter beschikking kan komen op de woningmarkt. En, de opbrengsten moeten dienen om het gemeentelijk woningkwaliteitsbeleid te financieren.

Men notere daarbij dat ingevolge decentralisatie-bewegingen de voorbije jaren de afzonderlijke heffing op verwaarloosde gebouwen op Vlaams niveau werd afgeschaft en tezamen met de bevoegdheid voor leegstandsheffingen integraal bij de lokale besturen werd gelegd.

Ook de bevoegdheden inzake de heffing op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen werd overgeheveld naar de steden en gemeenten. Maar, hier hield het Vlaams gewest wel nog een stok achter de deur. Indien de gemeente geen eigen belastingreglement heeft met tarieven van minstens 500€ voor een kamer en 990€ voor een zelfstandige woning, zal de Vlaamse heffing toegepast worden. Die heeft een soort fall-backkarakter voor het scenario waarbij het gemeentelijk beleid niet ver genoeg gaat.

Formule

De Vlaamse heffing wordt berekend op basis van de volgende formule:

1.100€ * (P + 1)

Daarbij is P = het aantal periodes van 12 maanden dat de woning zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris. Deze factor kan niet hoger zijn dan 4. Concreet betekent dit dat de heffing evenredig stijgt met het aantal jaren dat de woning op de inventaris blijft staan. Het bedrag van 1.100€ wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de gezondheidsindex.

Men merke hierbij op dat de heffing voor alle woningtypes gelijk is. En, ook kamers worden elk afzonderlijk belast aan 1.100€ *(P+1). De financiële impact van de heffing is dus geenszins te onderschatten.

De heffing die we hier bespreken heeft betrekking op ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen. Bedrijfsruimten blijven buiten beschouwing en vallen onder een eigen regime (‘heffing op leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten’).

Procedure

Een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning wordt in de inventaris opgenomen op de datum van het besluit van de burgemeester of van de Vlaamse Regering (in geval van beroep). 

Als een pand op meerdere lijsten van de inventaris voorkomt, kan per aanslagjaar slechts één heffing worden opgelegd. Deze heffing zal dan betrekking hebben op de verjaardag van de opname op die lijst waardoor de hoogste heffing gevestigd wordt.

Voorafgaand aan de eerste verjaardag van de inventarisatie zal de eigenaar/houder van het zakelijk recht een aanmaningsbrief ontvangen. Die heeft tot doel een extra stimulans te zijn opdat de eigenaar alsnog tot renovatiewerken overgaat en men desgevallend het pand kan schrappen uit de inventaris. In hoofde van de Vlaamse/lokale fiscus is dit een formele vormvereiste, vanuit de beginselen van behoorlijk bestuur en het recht op verdediging in hoofde van de eigenaar.

De heffing blijft verschuldigd tot zolang het pand in de VIVOO-inventaris staat. Om een schrapping uit de inventaris te bekomen, moet de eigenaar/houder van het zakelijk recht bewijzen dat de redenen voor inventarisatie zijn weggenomen. Dit impliceert dat hij/zij moet aantonen dat de woning ondertussen conform is. Meest eenvoudige wijze om dat te bewijzen is het aanleveren van een recent conformiteitsattest. Dergelijk attest zal immers de grond vormen voor de opheffing van de verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Uiteraard kan tevens een proces-verbaal van uitvoering met de waarde van een conformiteitsattest aangewend worden. Andere optie is het leveren van het bewijs dat de woning werd gesloopt (in casu het uitvoeren van renovatiewerken niet op een stedenbouwkundig conforme wijze mogelijk is).

Verkoop

De heffing is verschuldigd door de eigenaar/houder van het zakelijk recht op het pand. In geval van verkoop is de notaris verplicht om de koper te informeren over de opname in de VIVOO-inventaris én van elke eventuele verklaring tot onbewoonbaarheid of ongeschiktheid. Wordt de koper niet correct op de hoogte gebracht, dan zal het nog steeds de verkoper zijn die als belastingplichtige fungeert voor de eerstvolgende heffing (maar niet langer diegene daarna – de koper heeft tegen dan immers tijd gehad om werken uit te voeren en de woning opnieuw conform te krijgen).

In geval van verkoop van de woning kan de heffing gedurende twee jaar worden opgeschort, vanaf het moment van de notariële akte. De opschorting kan vrij eenvoudig verkregen worden. Maar, wanneer achteraf blijkt dat twee voorwaarden niet zijn voldaan kan het te weinig betaalde nagevorderd worden. Deze voorwaarden zijn:

  • Tijdens de periode van twee jaar mag de woning niet opnieuw verkocht worden
  • De woning wordt binnen de twee jaar geschrapt uit de inventaris (omdat ze opnieuw conform is) of er kan een andere vrijstellingsgrond of opschortingsgrond ingeroepen worden.

Om van de opschorting te genieten mag de woning ook niet verkocht zijn aan aanverwante rechtspersonen of bloedverwanten. Dan gaat men er immers van uit dat er manipulatie met het oog op belastingontduiking in het spel is.

De heffing kan ook opgeschort worden als de eigenaar/houder van het zakelijk recht bewijst dat men renovatiewerken gaat uitvoeren. Om dat aan te tonen moet een gedetailleerd renovatieschema met tekeningen, schetsen, een opsomming van alle geplande werken, een raming van de kosten aan de hand van offertes, een fotoreportage,… worden voorgelegd.

De opschorting gaat in van zodra alle stukken zijn overgemaakt en de inventarisbeheerder er kennis van heeft kunnen nemen. De termijn van opschorting bedraagt twee jaar indien de woning wordt gerenoveerd en vier jaar indien de werken uitgebreider zijn of de eigenaar kan aantonen dat een omgevingsvergunning noodzakelijk was om de werken te kunnen uitvoeren.

De opschorting duurt maximaal 4 jaar (kan uitzonderlijk 5 jaar bedragen indien de werken betrekking hebben op 3 of meer woningen of bij zeer omvangrijke werken). Logischerwijs eindigt de opschorting wanneer de werken beëindigd zijn of wanneer men daarvoor de termijn overschrijft.

De opschorting aanvragen houdt echter ook een zeker risico in: wordt deze ongedaan gemaakt, dan zijn alle te weinig betaalde bedragen alsnog verschuldigd.

Vrijstelling

De eigenaar van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning geniet in de volgende gevallen van een vrijstelling:

  • de woning valt binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan of de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid
  • de woning is onbruikbaar geworden door een ramp, zijnde een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Er wordt een vrijstelling van twee jaar toegekend vanaf de datum van de ramp
  • er is een sociaal beheersrecht op de woning ingesteld, waardoor ze als sociale huurwoning kan verhuurd worden
  • de eigenaar sloot een renovatiecontract van minstens 9 jaar af met de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie
  • in geval van overmacht, dat als algemeen rechtsbeginsel wordt aanvaard

Noteer tenslotte dat de zogenaamde krotbelasting onderhevig kan zijn aan gemeentelijke en/of provinciale opcentiemen.

Gerelateerde dossiers

Woningkwaliteit

Woningkwaliteit

Structurele partners

BTVBTVBTVBTVBTVBTVBTV

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte

Deze browser is niet compatibel met CIB Vlaanderen. Gebruik een andere browser om onze website te kunnen gebruiken.