Hoe gaat de woningcontroleur te werk?

Uiteraard baseert de woningcontroleur zich wel op formele instructies vanwege het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Die instructies moeten willekeur en variabele resultaten uitsluiten. Om aan de instructies voldoende gezag te geven werden ze vastgesteld door middel van een Ministerieel Besluit en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.[1] Ook dat is nieuw: voor 1 januari 2021 had de ‘Technische handleiding’ een zuiver ambtelijk statuut. Het gezag ervan was weliswaar al groot maar wordt nu extra versterkt. Voortaan kan men bijgevolg niet anders dan het technisch verslag en de ‘Technische handleiding’ samen te lezen.

Termen

In de technische verslagen heeft men het vaak over ernstige, beperkte, algemene, … gebreken. Hoe die termen gelezen moeten worden verschilt naargelang het concrete gebrek. Meer algemeen hebben ze betrekking op de volgende criteria:

• De termen ‘beperkt / ernstig / zeer ernstig’ verwijzen zowel naar de omvang als de ernst van de schade. ‘Beperkt’ wijst op een plaatselijk probleem dat de kwaliteit in beperkte mate aantast. ‘Ernstig’ wordt gebruikt bij een plaatselijk probleem dat de kwaliteit in grote mate aantast, of wanneer een probleem een grotere omvang heeft. ‘Zeer ernstig’ is van toepassing wanneer de impact op de kwaliteit van de bewoning zodanig groot is dat de bewoonbaarheid in het gedrang komt
• Een gebrek is ‘niet algemeen’ wanneer het zich plaatselijk (bijvoorbeeld in één ruimte) voordoet. ‘Algemeen’ is van toepassing wanneer het gebrek het grootste deel van het gebouwelement treft
• ‘Met gebreken/ ontbreekt’ worden alleen gebruikt bij de beoordeling van functies. Daarbij slaat ‘met gebreken’ op een verminderd gebruik van de betreffende functie, terwijl de term ‘ontbreekt’ betekent dat de functie effectief niet aanwezig is, niet (meer) kan gebruikt worden of dat de opstelling niet aanvaardbaar is

De woningcontroleur moet voor elk gequoteerd gebrek nadere toelichting opnemen in het veld ‘opmerkingen’ achteraan het relevant deel van het technisch verslag. Minstens dient hij/zij te noteren waar het gebrek zich juist voordoet (in welk lokaal, aan welke zijde, op welke hoogte, …). Daarnaast kan de controleur ook de vermoedelijke oorzaak of andere vermeldenswaardige vaststellingen optekenen. Alle vastgestelde gebreken moeten fotografisch gedocumenteerd worden. 

Bij wijze van duiding hernemen we hier het voorbeeld dat wordt meegegeven in de technische handleiding. 

In een woning stelt de woningcontroleur volgende gebreken vast:

• ernstige vochtschade aan het schuine plafond van een slaapkamer, die onder het dak is gelegen
• condenserend vocht met schimmelvorming (beperkt) in twee slaapkamers (rechts vooraan en rechts achteraan), op de rand van het plafond tegen de zijgevel aan en (ernstig) op het volledige plafond in de badkamer links achteraan
• de helft van de gipskartonplaten van het plafond in de slaapkamer rechts vooraan ontbreekt

Dit wordt als volgt gequoteerd in het technisch verslag:

De twee lokalen waarin condenserend vocht met schimmelvorming wordt vastgesteld, worden als één gebrek gequoteerd. Vermits het gebrek in één lokaal ernstig is, wordt het gebrek in zijn geheel in categorie II gequoteerd. Als in meerdere slaapkamers beperkte vochtschade door condenserend vocht met schimmelvorming voorkomt, kan het zijn dat de impact van het geheel toch voldoende groot is om de vochtschade in zijn geheel als ernstig – dus in categorie II – te quoteren.

De beperkte en de ernstige vochtschade door condenserend vocht met schimmelvorming worden dus niet apart gequoteerd door twee kruisjes in dezelfde rij te plaatsen (foutieve aanduiding):

Andere voorbeelden uit het technisch handboek

• Een gebrek kan nooit in twee categorieën tegelijk gequoteerd worden. Wanneer een bepaald gebrek zich op meerdere plekken voordoet (bijvoorbeeld vochtschade door insijpelend vocht in alle ruimten aan de voorgevel), dan wordt het totale schadebeeld als één gebrek gequoteerd, ook al is de ernst van de schade per ruimte zeer verschillend
• Dezelfde buitenmuur kan twee quoteringen krijgen: eenmaal voor vochtschade en een tweede maal omdat hij een zware scheur vertoont
• Indien door een vochtprobleem het pleisterwerk van een muur afbladdert, wordt enkel het vochtprobleem gequoteerd. Dat is immers het probleem dat de basis van het gebrek vormt. Er wordt in dat geval niet gequoteerd voor gebreken aan de afwerking van de muur

In het vak opmerkingen kan/moet de woningcontroleur ook bijkomende elementen opnemen, die niet an sich betrekking hebben op een gequoteerd gebrek. Mogelijk is dat de woningcontroleur bepaalde opmerkingen voor de volledigheid meegeeft of problemen signaleert, ook al hebben deze geen betrekking op één van de gebreken uit het technisch verslag.

Bij de beoordeling van gebreken wordt soms gebruik gemaakt van ‘richtnormen’. Daarmee wordt bedoeld dat de vastgestelde waarde niet gevoelig mag afwijken van de waarde die als richtnorm wordt gegeven. Het gaat dus nooit om een absolute waarde die zonder meer gehaald dient te worden. De technische handleiding zegt hierover: ‘Zo is de hoogte van een borstwering onder een laag raam niet minimaal 75 cm net zoals een helling van een trap niet minimaal 45° is. De woningcontroleur houdt steeds rekening met de situatie als geheel, waarbij bijvoorbeeld de aanwezigheid van een moeilijk bereikbare en brede vensterbank een hoogte van 72 cm als onderkant van het opengaand raam het kan verantwoorden dat niet gequoteerd wordt. Hetzelfde kan zich voordoen wanneer een trap met een helling van 50° voorzien is van een handgreep aan weerszijden van de trap.’

Hoe worden gebreken vastgesteld en beoordeeld?

In beginsel zal een woningcontroleur enkel quoteren op basis van visuele vaststellingen: hij/zij moet de schade daadwerkelijk objectief met eigen ogen kunnen waarnemen, desgevallend ondersteund door metingen (bv. vochtmeter, afstandsmeter, …).

Er zijn evenwel enkele uitzonderingen op deze regel. Een goed voorbeeld is de dakisolatienorm, waarbij de woningcontroleur in eerste instantie zal kijken naar het EPC. Sinds 1 januari 2021 is immers de oude logica omgekeerd en zal bij een dicht dak finaal de eigenaar moeten aantonen dat het dak (of de zoldervloer) geïsoleerd is. Voorheen kon er niet gequoteerd worden wanneer de woningcontroleur het ontbreken van dakisolatie niet zelf visueel kon vaststellen. Die logica is nu omgedraaid. Daarmee wordt dus afgeweken van het principe van quotering op basis van visueel waarnemen.

De woningcontroleur mag in beginsel de elementen, toestellen, … in de woning niet manipuleren. In sommige gevallen kan men echter geen degelijke controle uitvoeren zonder dit toch te doen. De technische handleiding zegt hierover het volgende: ‘Om vast te stellen of een raam daadwerkelijk geopend kan worden, zal het nodig zijn de kruk te bedienen, het raam te openen en weer te sluiten. Het kan ook nodig zijn om een klep van een verwarmingstoestel te openen om het kenplaatje te zien, enzovoorts. Omzichtigheid is steeds geboden om zelf geen schade te veroorzaken. Bij twijfel (een ernstig aangetast houten raam bijvoorbeeld) laat men de zaak liever onaangeroerd, of vraagt men de bewoner toestemming, of laat men de bewoner zelf de manipulatie uitvoeren.’

Voorbeelden uit de technische handleiding

Een woning is opgetrokken met een steense (19cm dikke) buitenmuur aan de regenkant. Het is bekend dat een dergelijke wandopbouw een zeker risico inhoudt. Wanneer de woningcontroleur bij de inwendige beoordeling hierover geen verdere vaststellingen kan doen (m.a.w.: er zijn geen vochtplekken op muren of plafonds), zal hij hieromtrent geen enkele vaststelling van ongeschiktheid noteren. In het vak ‘opmerkingen’ van de betreffende rubriek kan wel vermeld worden dat de werken niet volgens de regels van de kunst uitgevoerd werden of dat niet de meest aangewezen materialen gebruikt werden, zodat problemen kunnen verwacht worden.

In sommige gevallen kan vermoed worden dat een lambrisering aangebracht werd om schimmel en vocht op de achterliggende muur te verbergen. Indien het vochtprobleem echter niet objectief visueel kan vastgesteld worden, kan ook hier niet gequoteerd worden. De situatie kan wel omschreven worden in het vak ‘opmerkingen’ onder de betreffende rubriek.

Momentopname

De woningcontroleur spreekt zich uit en vult het technisch verslag in op basis van de effectieve situatie op het moment van het onderzoek. Net daarom spreekt men bij woningcontroles ook wel van ‘momentopnames’.

De woning vormt de focus van de woningkwaliteitscontrole. Toch kunnen zowel de inrichting van de woning als de manier waarop de bewoners hun woning gebruiken een invloed hebben. Bij het onderzoek wordt in principe abstractie gemaakt van de mobiele infrastructuur binnen de woning. De algemene inrichting, meubilair, tapijten, decoratie, huisraad, huishoudtoestellen, … blijven buiten beschouwing, tenzij de plaatsing of het gebruik ervan een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. In dat laatste geval wordt de bewoner steeds op het aanwezige gevaar gewezen en verzocht het risico onmiddellijk weg te werken. Hiervan wordt akte genomen onder de vorm van een bijkomende opmerking.

Met de manier waarop de bewoners gebruik maken van hun woning wordt tijdens een woningkwaliteitscontrole geen rekening gehouden, tenzij hierdoor een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat. Ook deze vaststelling wordt als bijkomende opmerking genoteerd, nadat de bewoners op het risico gewezen werd en hen verzocht werd het risico onmiddellijk weg te werken. Als het veiligheids- of gezondheidsrisico een direct gevaar oplevert, dan kan dit risico onder bepaalde voorwaarde wel gequoteerd worden.

Bijkomend kan het voorkomen dat de aanwezigheid van allerlei voorwerpen in de woning de woningcontroleur dermate hinderen dat de controle niet of onvoldoende grondig kan worden uitgevoerd. Als dit zich voordoet, wordt dit ook als bijkomende opmerking vermeld. Dit komt men bijvoorbeeld tegen in geval van verzamelwoede, waardoor kamers niet meer te betreden zijn.

De woningcontroleur beperkt zijn onderzoek tot de conformiteit van de woning met de minimale woningkwaliteitsnormen en onderzoekt de conformiteit van installaties met andere regelgeving niet. De controleur zal dus (quasi) nooit keuringsattesten opvragen. De technische installaties worden onderzocht op basis van visuele observatie, die zich beperkt tot de zichtbare gedeeltes. Er worden geen of slechts rudimentaire metingen uitgevoerd, en er wordt niets ontmanteld of blootgelegd.

Deze beperkingen hebben als gevolg dat er geen absolute uitspraken gedaan kunnen worden over de veiligheid van de technische installaties, noch over de conformiteit aan andere normen dan de woningkwaliteitsnormen. Dit wil ook zeggen dat een technische installatie die voldoet aan de woningkwaliteitsnormen niet automatisch veilig te noemen is, noch conform aan de regelgeving inzake bijvoorbeeld elektriciteitskeuringen (AREI), onderhoud van gasinstallaties, airco’s e.d.

Het is de taak van de woningcontroleur om vast te stellen of er zich in de onderzochte woning gebreken voordoen op het vlak van de minimale woningkwaliteit en om die gebreken correct en zorgvuldig te quoteren. Het behoort absoluut niet tot de taken van de woningcontroleur om voorstellen of suggesties te doen hoe die gebreken verholpen of opgelost dienen te worden. Het Technisch Handboek is immers louter dienstig als instrument om de nodige kadering en toelichting te verschaffen bij het werk van de woningcontroleur en is op geen enkele manier bedoeld als handleiding om bouwwerken, renovaties uit te voeren of technische installaties aan te leggen.