Belangrijke boodschap: Volg hier onze updates over het Coronavirus.

Heeft de eigenaar het recht om gehoord te worden voordat de burgemeester zijn woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaart?

Vraag & antwoord 14 september 2020
Heeft de eigenaar het recht om gehoord te worden voordat de burgemeester zijn woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaart?

De administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring is één van de centrale sluitstukken op de woningkwaliteitsnormering. Naast de strafrechtelijke procedure is dit hét handhavingsmechanisme om inbreuken te bestraffen. Een vraag die zich opwerpt, is of de eigenaar het recht heeft om gehoord te worden voordat de burgemeester zijn woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaart?

Minstens 15 strafpunten

Het is de burgemeester die een woning ongeschikt of onbewoonbaar kan verklaren wanneer na een controle van het pand is gebleken dat de woning niet voldoet aan de minimale eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en kwaliteit die krachtens de Vlaamse Wooncode worden opgelegd. Daarvoor moeten minstens 15 strafpunten zijn opgetekend door de woningcontroleur in het technisch verslag. Dit vormt één van de belangrijkste verschilpunten tussen de administratieve en de strafrechtelijke procedure: bij de administratieve procedure geldt er een ‘tolerantie-marge’ van 14 strafpunten; strafrechtelijk kan men vervolgd worden van zodra er één gebrek/minstens één strafpunt aangetroffen werd in de woning. Vanaf 1 januari 2021 wordt voor beide procedures overgeschakeld op een indeling in categorieën.

Administratieve procedure

De administratieve procedure kan worden opgestart na een klacht (meestal vanwege de huurder) of op eigen initiatief vanwege de burgemeester. De procedure vangt uiteraard aan met een woningcontrole. Overwegend wordt de eigenaar-verhuurder niet uitgenodigd bij deze controle. De eigenaar heeft dus geen mogelijkheid om op bepaalde zaken te wijzen. Meer zelfs, vaak is de eigenaar pas op de hoogte wanneer er na de controle een brief in de bus valt vanwege de gemeente of de woningcontroleur.

Het feit dat men niet wordt uitgenodigd om bij de woningcontrole aanwezig te zijn zorgt vaak voor frustratie bij eigenaars. Daardoor worden zij namelijk later met een technisch verslag geconfronteerd waarbij zij nog heel wat vragen, opmerkingen, … hebben.

Hoorplicht en hoorrecht

Daarom voorziet de Vlaamse Wooncode in wat wel eens wordt omschreven als de hoorplicht. Belangrijk hier is dat het hoofdzakelijk gaat om een hoorplicht in hoofde van de burgemeester, die verplicht is om de eigenaar te horen. Voor de eigenaar is het eigenlijk meer een onontvreemdbaar hoorrecht.

Er kan niet rechtmatig een beslissing worden genomen tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, behalve indien de eigenaar in de gelegenheid is gesteld om bepaalde argumenten aan te brengen of een standpunt te verdedigen. Meer zelfs, de eventuele argumenten die de eigenaar in het kader van zijn hoorrecht aanbrengt, moeten in de motivering van een eventuele beslissing aan bod komen en beantwoord worden. Gebeurt dat niet, dan is het besluit onvoldoende gemotiveerd en dus gebrekkig. Bovendien moet de eigenaar een voldoende lange termijn krijgen om zijn verweer voor te bereiden. De burgemeester is wel niet verplicht om dit alles mondeling te laten verlopen. Evenzeer mogelijk is dat de burgemeester kiest voor een schriftelijke mogelijkheid tot verweer voor de eigenaar.

Stel nu dat de eigenaar wel aanwezig was bij het woningkwaliteitsonderzoek, dan staat dit nog niet gelijk aan het volledig gehoor waartoe de eigenaar gerechtigd is. Want, de eigenaar kan daarmee nog niet reageren op het integraal verslag, wat wel kan via zijn hoorrecht alvorens de burgemeester een beslissing neemt.

Ook bij de procedure inzake een overbewoondverklaring geldt er een hoorrecht in hoofde van de eigenaar. Idem voor de procedure conform art. 135 van de Nieuwe Gemeentewet. In deze beide gevallen is het hoorrecht niet voorzien in de regelgeving zelf maar geldt het recht toch als onderdeel van het algemeen geldend beginsel van behoorlijk bestuur. Alleen bij hoogdringendheid is de hoorplicht geen vereiste voor de burgemeester.

Conclusie

Dus: de eigenaar heeft steeds het recht om gehoord te worden alvorens de burgemeester de beslissing neemt om de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. In hoofde van de gemeente is het een hoorplicht, in hoofde van de eigenaar een hoorrecht.

Gerelateerde dossiers

Woningkwaliteit

Woningkwaliteit

Structurele partners

BTVBTVBTVBTVBTVBTVBTV

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte

Deze browser is niet compatibel met CIB Vlaanderen. Gebruik een andere browser om onze website te kunnen gebruiken.