Wanneer de Vlaamse Wooninspectie een juridische procedure opstart tegen een bepaalde verhuurder, teneinde een strafrechtelijke veroordeling te bekomen voor het verhuren van een woning die niet voldoet aan de minimale kwaliteitseisen, kan de Wooninspectie tegelijkertijd aan de rechtbank verzoeken om een herstelvordering op te leggen.
Door middel van een herstelvordering, die tegenwoordig vrijwel standaard wordt gekoppeld aan een lopende juridische procedure, wordt de eigenaar-verhuurder verplicht om binnen een bepaalde termijn de huurwoning op te kalefateren. Na de renovatiewerkzaamheden moet deze woning aan alle minimale kwaliteitseisen voldoen. Het herstel moet met andere woorden volledig en integraal zijn; er mag bij hercontrole niet één strafpunt meer toegekend worden. Op dit vlak verschilt de strafrechtelijke procedure radicaal van de misschien beter gekende administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Daarbij wordt een tolerantiemarge tot en met 14 strafpunten gehanteerd.
Dat is in de strafrechtelijke aanpak niet het geval: elk strafpunt is strafbaar en het herstel moet elk gebrek, groot of klein, verhelpen. Bij hercontrole is de Wooninspectie niet exclusief gebonden aan de lijst van de bij de eerste controle vastgestelde gebreken. Als er ondertussen nog andere gebreken zijn opgedoken, moeten ook die hersteld zijn. Conclusie: om aan de voorwaarden van een herstelvordering te voldoen moet de woning op de meest volledige wijze in orde zijn gesteld. Zo niet riskeert men een dwangsom te moeten betalen per dag dat de woning nog niet ten gronde is aangepakt na het verlopen van de termijn voor het herstel die door de rechtbank is voorzien.
Het opleggen van een herstelvordering kan ook implicaties hebben wanneer het pand behept is met een stedenbouwkundige overtreding. Meest voorkomend problemen hier zijn deze van een niet-vergunde opdeling of van een gebruik dat niet conform de bestemming is. In concreto zal de eigenaar-verhuurder hier ofwel een regulariserende vergunning moeten komen, ofwel een einde moeten stellen aan het strijdige gebruik. Dit laatste kan impliceren dat aan het pand een andere bestemming wordt gegeven, of zelfs dat het pand wordt gesloopt.
De herstelvordering is, zoals eerder aangegeven, een instrument dat door de Wooninspectie vrijwel automatisch wordt aangewend. De rechtbanken dienen zich dus geregeld over deze materie uit te spreken. In een interessant vonnis daterend van april 2016 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Brugge aan de hand van de meest actuele rechtsleer enkele aspecten nog nader belicht.
Zo wijst de rechtbank te Brugge erop dat de herstelvordering inherent gericht is op het goed waarop het betrekking heeft, ongeacht wie er eigenaar van is. Die logische vaststelling heeft consequenties, want het zaakgebonden (ad rem) karakter van de herstelvordering impliceert dat ook niet-eigenaars veroordeeld kunnen worden tot herstel. Dat werd in 2016 ook in een ander arrest bevestigd: ‘Het is niet relevant dat de overtreder geen zakelijke of persoonlijke rechten meer kan laten gelden op de woning. Enkel de uitvoering van de herstelmaatregel kan de voor de rechter gevorderde herstelmaatregel zonder voorwerp maken.’ Noch het faillissement van de beklaagde noch de verkoop van de panden brengt dus met zich mee dat de beklaagde niet gehouden kan zijn om het herstel uit te voeren.
Bovendien wordt in het vonnis beklemtoond dat het doel van de herstelvordering in fine de verbetering is van de woningkwaliteit. Dit impliceert dat de rechter alsnog het herstel van de gebreken moet bevelen, wanneer de woning ondertussen niet meer wordt verhuurd of ter beschikking gesteld en er dus in beginsel geen misdrijf meer is. De verhuurder kan dus niet aan een herstelvordering en de consequenties ervan onderuit komen door het pand integraal uit verhuur te nemen.
Motivatie achter de verplichting om de woning tot 0 strafpunten te herstellen is – zo verduidelijkt de rechtbank van eerste aanleg te Brugge – om te vermijden dat er oppervlakkig oplapwerk wordt gedaan. Doel is om de woning waarop de herstelvordering betrekking heeft, definitief uit het circuit van verkrotte panden te krijgen.
In het concrete geval waarop het vonnis betrekking heeft, werden de eigenaars strafrechtelijk veroordeeld tot het betalen van een zeer aanzienlijke geldboete, alsook een vervangende gevangenisstraf bij niet-betaling. Bovendien werden de huurinkomsten verbeurd verklaard. Tenslotte werd een herstelvordering toegekend, met daaraan gekoppeld een termijn van 10 maanden om het herstel effectief te realiseren.
