Wettelijke verankering derdenrekening: consument én vastgoedmakelaar halen er voordeel uit

Terwijl zowel bij de notarissen als bij de advocaten en gerechtsdeurwaarders de derdengelden reeds enkele jaren vrij van beslag zijn door hun persoonlijke schuldeisers, was dit voor vastgoedmakelaars tot voor kort nog niet het geval. De hervormde vastgoedmakelaarswet, die voorziet in de wettelijke verankering van de derdenrekening, bepaalt sinds 1 augustus enkele nieuwigheden omtrent het gebruik van deze kwaliteitsrekening. Belangrijkste doel is om de vastgoedmakelaar een nog meer betrouwbare partner voor de consument te maken en onze sector steeds verder te professionaliseren. Een vastgoedkoper is er nu zeker van dat hij het bedrag dat hij als voorschot betaalde, integraal terugkrijgt bij een faillissement of insolvabiliteit van zijn vastgoedmakelaar.

Vastgoedmakelaars zijn in ons land al sinds 1999 deontologisch verplicht in een financiële borgstelling te voorzien voor de bedragen die ze parkeren op de derdenrekening. Die borg maakt deel uit van een collectieve verzekeringspolis die het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) voor zijn leden afsluit. Hij moet garanderen dat voorschotten bij een eventueel faillissement of insolvabiliteit terugbetaald worden. De waarborg geldt tot 250.000 euro per schadegeval, per jaar en per makelaar.

Zowel CIB Vlaanderen en BIV hebben jarenlang aangedrongen om ook de derdengelden van de vastgoedmakelaar vrij van beslag te maken door schuldeisers van de vastgoedmakelaar, maar om onduidelijke redenen werd dit voorstel altijd tegengehouden door de PS. Gelukkig is die wettelijke bescherming er nu wel sinds 1 augustus. Er geldt nu een wettelijke verankering van de derdenrekening. Die houdt in dat de voorschotten voortaan buiten de boedel van de vastgoedmakelaar vallen. Daardoor kunnen ze niet meer worden aangewend om er bij een faillissement of insolvabiliteit de bevoorrechte schuldeisers - bijvoorbeeld de fiscus - mee te betalen. Ook ex-echtgenoten (bij een echtscheiding) of erfgenamen (bij een overlijden) kunnen er geen beslag op laten leggen.

Geruststelling 
Een rechthebbende kan er dus zeker van zijn dat de voorschotten hem zullen toekomen. Dat is een geruststelling voor de consument, maar zorgt ook voor een verdere professionalisering van ons beroep.

Zoals gekend moet de vastgoedmakelaar de op zijn derdenrekening ontvangen gelden zo snel mogelijk naar de rechthebbende doorstorten. Als hij om gegronde redenen de gelden niet binnen de vier maanden na ontvangst aan de rechthebbende kan doorstorten, moet hij deze op een rubriekrekening plaatsen (dit is een geïndividualiseerde rekening geopend m.b.t. een bepaald dossier of een bepaalde klant). Deze termijn is niet van toepassing indien het totaal van de bedragen ontvangen voor rekening van eenzelfde persoon of bij gelegenheid van eenzelfde verrichting of per dossier 2.500 euro niet overschrijdt.

Boekhoudkundig
Ook boekhoudkundig kent deze wettelijke verankering gevolgen. In haar Advies 2018/04 geeft de Commissie voor Boekhoudkundige Normen toelichting bij de wijzigingen omtrent het beheer van derdenrekeningen. Ze geeft in haar advies aan dat de specifieke bestemming van de derdenrekening impliceert dat deze niet (meer) mag worden beschouwd als een actief van de vastgoedmakelaar, (of van zijn vennootschap), en in de toelichting van de balans moet worden opgenomen bij de “niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen”.

Naar aanleiding van de verankering van de derdenrekening in de Vastgoedmakelaarswet heeft ook Febelfin een nieuw model ‘derdengelden en kwaliteitsrekeningen van vastgoedmakelaars’ opgesteld. Alle banken hebben inmiddels deze modelovereenkomst via Febelfin mogen ontvangen. Wie een nieuwe derdenrekening wil openen, kan met deze modelovereenkomst naar de bank stappen.