CIB Vlaanderen wordt CIB en daar hoort een volledig nieuw kleedje bij. Klik hier voor meer info.

Van strafpunten naar categorieën: de krachtlijnen

Nieuws 19 december 2020
Detail page

Op 1 januari 2021 wordt de meest recente versie van de technische verslagen van kracht. Op die datum treedt het Optimalisatiebesluit in werking. Daarbij wordt de structuur van de technische verslagen grondig hertekend. In essentie: de strafpunten worden vervangen door een indeling van de gebreken in drie categorieën. Elk van deze categorieën heeft eigen rechtsgevolgen.

De categorieën worden als volgt gedefinieerd (art. 3.1 VCW):

  1. gebreken van categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken
  2. gebreken van categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning
  3. gebreken van categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning

De koppeling aan aparte rechtsgevolgen schuilt erin dat

  • gebreken van categorie II en III resulteren in de ongeschiktheid van de woning
  • een gebrek van categorie III naast de ongeschiktheid ook resulteert in de onbewoonbaarheid

Bijgevolg kan alleen een woning zonder gebreken of met enkel gebreken van categorie I als conform worden beschouwd.

Belangrijke nuance: een woning met zeven of meer gebreken categorie I is tevens ongeschikt. Het is immers niet de intentie binnen het woningkwaliteitsbeleid om een te grote opeenstapeling van kleinere gebreken te gedogen. Daarom wordt de aanwezigheid van zeven of meer gebreken categorie I gelijkgesteld aan een gebrek categorie II. Het betreft geen omzetting: de gebreken categorie I blijven uiteraard gequoteerd. Het gebrek van categorie II komt bovenop de gebreken van categorie I.

De zwaarste sancties worden voorbehouden voor de categorieën II en III (strafbaarstelling, geen CA-attest, nietigheid huurovereenkomst indien de gebreken er reeds bij aanvang waren, fiscaal, …). 

Gebreken van categorie I verhinderen dan weer de afgifte van een conformiteitsattest niet en geven (op zichzelf) geen aanleiding tot de nietigheid van de huurovereenkomst. Hier wordt geopteerd voor een aanmanend instrumentarium, waarbij de eigenaar er toe aangezet wordt om tot herstelling over te gaan. Gebreken van categorie I worden wel vermeld op het conformiteitsattest (in de rubriek ‘opmerkingen’). Vergeet ook niet dat de lokale besturen bevoegdheden hebben inzake het conformiteitsattest en er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om de geldigheidsduur voor woningen met (bepaalde) gebreken van categorie I te beperken.

Vanaf 1 januari 2021 is de onbewoonbaarheid in rechte lijn verbonden aan gebreken categorie III. Dat is heden niet het geval: tot en met 31 december 2020 wordt slechts een onbewoonbaarverklaring uitgesproken indien de woningcontroleur ernstige gezondheids- of veiligheidsrisico’s vaststelt, die een verdere bewoning ontoelaatbaar maakt. De woningcontroleur stelt dan een omstandig verslag op, waarin duidelijk wordt aangegeven om welke risico’s het gaat. De onbewoonbaarverklaring is dus een autonome beoordeling, los van de strafpunten. Die methodiek wordt nu geschrapt. Voortaan bestaat de rechtstreekse koppeling aan de gebreken wel. De woningcontroleur zal bijgevolg geen afzonderlijk omstandig verslag meer opmaken. De loutere vaststelling van een gebrek categorie III zal volstaan.

Bij de eindbeoordeling voor de woning zal men geen totaalcijfer meer bekomen, zoals nu bij de strafpunten. Vanaf1 januari 2021 is de slotconclusie dat er x aantal onaanvaardbare gebreken (categorie III), x aantal ernstige gebreken (categorie II) en x aantal kleinere gebreken (categorie I) zijn. 

De focus komt zo te liggen op de grootteorde van de gebreken en niet op een rekenoefening met fixatie op de grens van 15 strafpunten. Dat was voor het agentschap Wonen-Vlaanderen de reden om de omschakeling te maken: ‘Het leek soms meer om strafpunten te gaan dan om de werkelijke gebreken die erachter schuilgaan. Dit mag niet het opzet zijn van het meetinstrument.

Waarom de overstap?

De wijzigingen die met het Optimalisatiedecreet en -Besluit worden aangebracht zijn zeer ingrijpend. Het is dan ook nuttig om te weten waarom dergelijke stap wordt gezet. Want, de achterliggende motivatie geeft zicht op hoe de woningkwaliteitsnormering volgens de beleidsmakers moet werken.

Door over te schakelen op een ander systeem willen zij onder meer tegemoetkomen aan de kritiek dat het totaal van 15 strafpunten niet altijd meer daadwerkelijk een inbreuk uitmaakt op het grondrecht van behoorlijke huisvesting. Met andere woorden: door het stelselmatig toevoegen van extra gebreken doorheen de jaren is de totale weging niet langer altijd proportioneel voor een ernstig kwaliteitsprobleem. Dat is problematisch in het licht van de zware sancties die aan een ongeschiktheid of onbewoonbaarheid zijn verbonden.

Een ander probleem is de discrepantie tussen de administratieve en strafrechtelijke aanpak. Bij de administratieve procedure geldt de grens van 15 strafpunten, terwijl strafrechtelijk elk gebrek strafbaar is (vanaf 1 strafpunt). Dat leidt tot de bizarre situatie dat er een strafrechtelijke procedure ingesteld kan worden tegen een verhuurder die beschikt over een conformiteitsattest. Het kan zijn dat een verhuurder vervolgd wordt, zonder dat de woning ongeschikt is. In het nieuwe systeem zal de basis voor de administratieve en de strafrechtelijke handhaving dezelfde zijn, met name de drie categorieën. Het zal dus niet langer zo zijn dat elk gebrek, hoe klein ook, strafbaar is.

Ook de verplichting tot herstel wordt rationeler ingevuld. Via strafrechtelijke weg impliceert een herstelvordering vanaf 1 januari 2021 dat er geen gebreken van categorie II en III meer mogen zijn. Nu is het zo dat de huurwoning vrij moet zijn van elk mogelijk gebrek (inclusief de 1-punters). Dat is geenszins evident, zeker wanneer bij hercontrole gebreken worden gequoteerd die voorheen niet waren opgemerkt. Bij de administratieve procedure speelt een ander fenomeen: het kan dat de verhuurder door het herstellen van enkele kleinere gebreken de woning terug conform maakt (zakken onder 15 strafpunten), terwijl fundamentelere problemen genegeerd worden. Dat wordt nu uitgesloten.

Bij herstel moet men bovendien vermijden dat er nog zeven of meer gebreken van categorie I zijn. Dat is immers voldoende voor een ongeschiktheid. Deze regel garandeert dat de eigenaar ook aandacht moet hebben voor de kleinere gebreken. Wie alleen kijkt naar categorie II en III, dreigt alsnog in de problemen te komen.

En, dankzij de logische opvolging van de categorieën en hun rechtsgevolgen worden enkele vreemde zaken vermeden, zoals het scenario waarbij een woning onbewoonbaar wordt verklaard maar niet ongeschikt is. Nu is dat mogelijk, zij het onwaarschijnlijk. Vanaf 1 januari 2021 is iedere onbewoonbare woning automatisch ook ongeschikt.

Door het schrappen van de nultolerantie binnen de strafrechtelijke handhaving worden beperkte overschrijdingen van de bezettingsnorm vanaf 1 januari 2021 wat coulanter behandeld. Dat is uiteraard niet het geval bij manifeste overbewoning, die tot mensonwaardige levensomstandigheden leidt of veiligheids- of gezondheidsrisico’s veroorzaakt.


Structurele partners

KorfineChecknetACEGSpottoECCAConcordiaCovastLuminusORIS
Asbest Consulting

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte

Deze browser is niet compatibel met CIB. Gebruik een andere browser om onze website te kunnen gebruiken.