Afgelopen vrijdag werd, op initiatief van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele, een wijzigingsbesluit goedgekeurd met een aantal maatregelen om de coronacrisis op te vangen en de heropstart te bespoedigen. Het gaat om een wijziging met betrekking tot de huurwaarborglening en een nieuwe specifieke regeling voor de ontruiming van studentenverblijven, gehuurd door buitenlandse studenten.
Het BVR wordt onmiddellijk van kracht bij publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad, binnenkort te verwachten. Er worden ook een aantal aanpassingen doorgevoerd binnen de sociale huisvesting, waaronder een wijziging in de berekeningsmethode voor de sociale huurprijs, waar we hier gezien de beperkte relevantie voor de vastgoedsector niet nader bij stilstaan.
Betreffende de huurwaarborglening
Wie als huurder beroep wil doen op een huurwaarborglening dient daarvoor een aanvraag in te dienen bij het Vlaams Woningfonds, waar men vervolgens moet onderzoeken of de aanvrager effectief aan de voorwaarden voldoet. Dat onderzoek kan enkele dagen duren, wat natuurlijk niet ideaal is op het moment dat men een huurcontract poogt te finaliseren. Daarom is in de regelgeving de optie voorzien dat een kandidaat-huurder reeds bij de start van zijn/haar zoektocht naar een geschikte huurwoning een principieel akkoord verkrijgt van het Vlaams Woningfonds dat men in aanmerking komt. Het dossier wordt daardoor reeds op voorhand onderzocht. Niet alleen is er daardoor meer zekerheid dat men effectief de huurwaarborglening zal kunnen inroepen; bovendien gaat de finale toekenning en uitbetaling van de lening een stuk sneller.
Probleem in de huidige omstandigheden is evenwel dat dit principieel slechts drie maanden geldig is. Zoals de minister terecht beargumenteert, is het daardoor mogelijk dat deze periode ‘al voorbij is vooraleer de zoektocht naar een woning kan verder gezet worden’. Daar hebben uiteraard noch de huurder, noch de verhuurder enig voordeel bij. Het doet de effectiviteit van de huurwaarborglening als beleidsinstrument ten dele teniet. Om daaraan te remediëren wordt via het nieuwe Besluit de termijn van het principieel akkoord, dat verkregen werd vóór of tijdens de beperkende coronamaatregelen, verlengd met 3 maanden.
Ontruiming van studentenverblijven
Deze regeling is specifiek gericht op de situatie waarbij er verhuurd is aan buitenlandse studenten, die door de beperkende coronamaatregelen op het einde van de huurovereenkomst niet in België geraken om hun studentenverblijf te ontruimen. Want voor de verhuurder is het uiteraard cruciaal dat het pand wel ontruimd kan worden, in de aanloop richting de start van het nieuwe academiejaar, ‘zodat het studentenverblijf ter beschikking gesteld kan worden aan een nieuwe huurder’.
Het besluit geeft aan de verhuurder het recht om het studentenverblijf zelf te ontruimen indien de student op het einde van de huurovereenkomst het goed niet teruggeeft. Om misbruik uit te sluiten, kan dit wel enkel indien aan een aantal voorwaarden is voldaan, die we hieronder voor de duidelijkheid citeren uit de toelichting bij het besluit:
- De procedure is enkel van toepassing op studentenhuurovereenkomsten die vallen onder titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet (dus niet op huurovereenkomsten waarbij de student het studentenverblijf tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt).
- De procedure is enkel van toepassing op studentenhuurovereenkomsten waarbij de huurder zijn hoofdverblijfplaats niet in België heeft. Het is immers de verwachting dat huurders-studenten die hun hoofdverblijfplaats wel in België hebben, hun studentenverblijf op het einde van de huurovereenkomst wel zullen kunnen ontruimen. Er kan dan de gewone procedure toegepast worden en er is geen reden om de uitzonderingsprocedure toe te passen.
- De procedure is enkel van toepassing op studentenhuurovereenkomsten die ten laatste op de laatste dag van de civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, zoals bepaald door de Vlaamse Regering(d.i. 17 juli 2020), eindigen. De Vlaamse Regering heeft op basis van het coronanooddecreet immers enkel de mogelijkheid om afwijkingen uit te werken tijdens de periode van de civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid.
De verhuurder moet eerst via een aangetekende zending of een e-mail met ontvangstbevestiging bij de buitenlandse student informeren of hij/zij op het einde van het contract het studentenverblijf zal ontruimen. Daarbij maakt de verhuurder gebruik van het postadres of mailadres, vermeld op de studentenhuurovereenkomst of het postadres of mailadres dat de student nadien aan de verhuurder heeft meegedeeld. Daarin waarschuwt de verhuurder dat hij het studentenverblijf zal ontruimen na verloop van één maand na het einde van de studentenhuurovereenkomst en de inboedel gedurende drie maanden zal stockeren. Antwoordt de huurder niet of geeft hij/zij aan niet te kunnen ontruimen, dan mag de verhuurder effectief tot de ontruiming overgaan, mits vervolgens stockage van de inboedel elders gedurende drie maanden.
De verhuurder kan geen kosten aanrekenen voor de ontruiming van het studentenverblijf en voor de stockage van de inboedel.
De huurder kan binnen de termijn van drie maanden de inboedel terugvragen zonder kosten verschuldigd te zijn. Vraagt de buitenlandse student binnen deze termijn de inboedel niet terug, dan kan de verhuurder erover beschikken.
