De plotse lockdown op 18 maart leidde ook tot een opschorting van de lessen in het hoger onderwijs. Studenten moesten kiezen waar ze zich gingen isoleren: thuis of op kot. Intussen bleven de studentenhuurcontracten verder lopen, ook indien de studenten thuis verbleven. Dat veroorzaakte hier en daar de nodige ophef, weet ook makelaar in studentenvastgoed Carlo Olaerts (Wilgimmo). Met zijn kantoor verhuurt hij een 1000-tal kamers, waarvan 700 in Leuven. “Toen rector Sels van de KU Leuven aankondigde dat de universiteit de huurprijs van de volgende maand zou halveren en privé-eigenaars opriep hetzelfde te doen, is onze mailbox geëxplodeerd.”
Ontvingen jullie veel aanvragen tot tegemoetkoming?
“Ja, onze mailbox ontplofte werkelijk, de compensatieaanvragen volgden mekaar in sneltempo op. Wij hebben moeten uitleggen dat wij als tussenpersoon fungeren tussen huurder en eigenaar. Sommige eigenaars waren bereid om een halve maand korting toe te staan naar het voorbeeld van de KU Leuven. Het merendeel van de eigenaars vroeg zich echter af of rector Sels die tegemoetkomingen uit zijn eigen portemonnee zou betalen. Het segment waarin de KU Leuven zich begeeft, is het lagere segment met lagere huurprijzen rond de 250 à 300 euro. Wij zitten in de midden- en hogere klasse met huurprijzen van 500 euro per maand en meer. Sommige eigenaars gaven aan dat zij ook elke maand hun lening op hun studentenvastgoed moeten afbetalen, of wezen (als zelfstandige) op hun eigen beperktere inkomsten vanwege corona, en waren blij dat ze gelukkig nog die huurinkomsten hadden. Aangezien wij als kantoor van de overheid achter gesloten deuren actief mochten blijven, heb ik geen tijdelijke werkloosheid ingeroepen voor mijn medewerkers. Wij hebben bijna twee maanden non-stop onze huurders en verhuurders te woord gestaan over dit soort zaken.”
In Vlaanderen werd gerekend op het onderling overleg tussen huurder en verhuurder om tot een akkoord te komen, in Brussel werd de opzegtermijn voor een studentenhuurcontract teruggebracht tot één maand. Waren de genomen overheidsmaatregelen de juiste?
“Wat Vlaanderen betreft, was ik zeker tevreden met de oproep tot onderling overleg. De eenzijdig opgelegde Brusselse maatregel kan bij mij echter op weinig begrip rekenen. Dit soort maatregels heeft logischerwijze een grote invloed op het investeren in studentenvastgoed, een markt die altijd heel stabiel geweest is en waar er van een gegarandeerd rendement kon gesproken worden. De afgelopen jaren is per gewest al een nieuwe huurwetgeving specifiek voor studentenvastgoed in werking getreden. Als je ziet dat daar nu nog de coronamaatregelen in Brussel en Wallonië bij komen voor een soepelere opzeg van de huurovereenkomsten, dan moeten we opletten dat de slinger niet doorslaat naar de verkeerde kant. Wil men investeringen in studentenvastgoed blijven stimuleren, dan is het hoog tijd om op te houden met het verzinnen van nieuwe wetten en regeltjes.”
Hoe verloopt de heropstart? Merk je twijfel bij kotstudenten voor het huren van koten voor volgend academiejaar?
“Vlak voor aanvang van de crisis hebben wij onze studenten bevraagd voor volgend jaar: twee op drie zouden hun contract verlengen. Nu zitten velen echter met vragen. Gaan er nog veel practica zijn of meer online lessen? Is het nog nodig een kot te huren? We hebben de huisvestingsmaatschappij gevraagd om duidelijkheid. In die zin was ik blij toen rector Sels onlangs beklemtoonde dat de KU Leuven volgend academiejaar het normale zo goed mogelijk zal proberen te benaderen door zoveel mogelijk onderwijs te organiseren op de campussen. Wellicht zal men volgend jaar opteren voor een rotatiesysteem waarbij online lessen en fysieke aanwezigheid worden afgewisseld. Helemaal digitaal wordt dus niet het nieuwe normaal. De rector deed ook een warme oproep om te blijven op kot gaan; het kotleven is onmisbaar voor de studie en voor de geestelijke gezondheid van de student. Op kot gaan zal met andere woorden altijd bij het studentenleven horen.”
Zullen er prijsdalingen komen om nieuwe huurders te vinden?
“Ik denk dat vooral de kleinere private gebouwen hier last van kunnen hebben. Toch verwacht ik dat de prijzen over het algemeen stabiel zullen blijven. De KU Leuven heeft de intentie om opnieuw heel wat buitenlandse studenten te verwelkomen. Het zal vooral belangrijk zijn om binnen elk segment voor ieder wat wils te voorzien. Ik hoop alleen dat de vele regels en normen niet de bovenhand krijgen, want die zullen ervoor zorgen dat de goedkopere koten uit de markt zullen verdwijnen, omdat ze bijvoorbeeld een vierkante meter te klein zijn. Zolang de gebouwen veilig zijn en de prijs/kwaliteit er is, moeten ze verhuurbaar zijn.”
Merk je nu al dat private verhuurders er vanwege die strenge regels de brui aan geven?
“In Leuven kennen we een heel streng brandweerreglement. Als grote verhuurder krijgen wij nu al vaak de vraag van verhuurders van oudere rijwoningen of wij de verhuur niet kunnen overnemen. Ze kunnen het niet meer opbrengen om een tweede vluchtweg te creëren, een volledige automatische brandinstallatie te plaatsen en ga zo maar door. Door die zware investeringen is het sop de kolen niet meer waard. Uiteindelijk zal de overheid bepalen hoe het studentenlandschap eruit zal zien. De focus zal mogelijk meer en meer op de grotere residenties komen te liggen.”
Welke lessen trek je als kantoor uit deze crisis? Wordt het digitale verhaal nog belangrijker?
“Verhuringen online laten doorgaan deden we al, maar het administratieve project willen we nog meer digitaal laten verlopen. Nu maken we documenten in pdf aan die we door de huurder laten afdrukken en inscannen. Ik hoop dat er in RealSmart binnenkort ook een module voor studentenhuisvesting zal voorzien worden, waarin verhuurders van studentenkamers hun overeenkomsten kunnen integreren. Als het volledige traject van de opstart van verhuur tot plaatsbeschrijvingen en tekenen van studentenhuurovereenkomsten digitaal vereenvoudigd kan worden, zal ik een gelukkig man zijn.”
