Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) wil het aantal kwalitatieve en betaalbare huurwoningen in Vlaanderen opkrikken via het stelsel van “geconventioneerde verhuur”. Geconventioneerde huurwoningen zijn woningen die privaat verhuurd worden tegen een verminderde huurprijs. De minister zal een budget tot 575 miljoen euro vrijmaken om ruim 6.000 geconventioneerde huurwoningen te bouwen. Ontdek hieronder hoe het stelsel er zal uitzien en wat de voorwaarden zijn.
De geconventioneerde huur is een systeem waarbij de Vlaamse overheid subsidies verstrekt aan private ontwikkelaars voor gemengde projecten. Met gemengd wordt bedoeld: 1/3de sociale huurwoningen, 1/3de ‘betaalbare huurwoningen’ en 1/3de zonder voorwaarden.
Logischerwijs moeten de projecten bijgevolg minimaal uit 3 woningen bestaan, te realiseren door middel van nieuwbouw, vervangingsbouw of grondige (energetische renovatie). De omgevingsvergunning voor het project mag niet ouder zijn dan 5 jaar op het moment van het instappen in het systeem.
1/3de sociale huurwoningen
De ontwikkelaar moet de sociale huurwoningen verhuren aan de woonmaatschappij, die ze vervolgens onderverhuurt aan sociale huurders.
De inhuurname door de woonmaatschappij gebeurt aan een korting van minimaal 25% tegenover de markthuurprijs, zoals berekend door een webapplicatie. Die webapplicatie wordt uitgebouwd aan de hand van de data uit de Vlaamse Huurschatter en mogelijk een export uit de databank van de geregistreerde huurcontracten van de FOD Financiën.
Als de woonmaatschappij de woningen niet in portefeuille wil nemen, mag de ontwikkelaar ook een project realiseren met 2/3de geconventioneerde huurwoningen. Hij moet dan wel het bewijs voorleggen dat het aanbod is gedaan aan de woonmaatschappij en het werd geweigerd.
Voor de sociale huurwoningen wordt een subsidie toegekend van 40% van de via de schattingstool bepaalde markthuurprijs (min de door te rekenen korting, dus netto een subsidie van 15%).
1/3de geconventioneerde huurwoningen
De betaalbare/geconventioneerde huurwoningen worden onder de marktprijs verhuurd (bepaald op basis van dezelfde webapplicatie). De korting bedraagt minstens 15% van de markthuurprijs. In ieder geval mag het te betalen bedrag dat de huurder van een geconventioneerde huurwoning moet betalen niet hoger zijn dan €900 (€1000 als de woning in bepaalde gemeenten ligt waaronder de centrumsteden).
De ontwikkelaar krijgt voor de betaalbare huurwoningen een maandelijkse subsidie van 30% van de markthuurprijs.
De geconventioneerde huurwoningen mogen enkel worden aangeboden aan personen die voldoen aan een inkomensgrens. Die bedraagt max. €46.170 voor een alleenstaande en max. €65.960 voor een koppel of een alleenstaande met een persoon ten laste. Deze bedragen worden nog verhoogd met €3.700 per extra persoon ten laste. Deze inkomensgrenzen zijn significant hoger dan de inkomensgrenzen voor sociale huur, concreet bijna dubbel zo hoog.
Geïnteresseerde kandidaat-huurders zullen een attest kunnen aanvragen bij het agentschap Wonen In Vlaanderen. Na toetsing van de inkomens- en eigendomsvoorwaarden verkrijgt de kandidaat-huurder een attest dat hij kan voorleggen aan een woonmaatschappij of private initiatiefnemer die geconventioneerde huurwoningen aanbiedt.
Belangrijk: ook woonmaatschappijen (de nieuwe benaming voor de SHM’s) zullen kunnen instappen in het stelsel van geconventioneerde verhuur. Dit ten belope van maximaal 20% van hun jaarlijks investeringsbudget. Het geconventioneerd huren effent daarmee verder de weg voor de sociale actoren om op de private markt actief te worden (en vice versa).
De verhuring van een geconventioneerde woning is ook gereglementeerd. De ontwikkelaar moet door middel van loting een groep van kandidaat-huurders selecteren, die zich per project aanmelden op een nieuw platform. De ontwikkelaar (of woonmaatschappij) moet de woningen in het project aan personen uit deze selectiegroep verhuren, behalve wanneer het gaat om een huurder die vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, of wanneer het gaat om een huurdersgezin waardoor de bezettingsnorm van de woning zou worden overschreden. Het aantal geselecteerde kandidaten bedraagt minimaal het dubbele van het aantal woningen in het project. Iedere kandidaat-huurder van de selectiegroep krijgt een rangnummer. De toewijzing gebeurt aan de persoon met het laagste rangnummer. Afwijken kan enkel mits zeer grondige motivatie.
Op die manier wil de regering de verhuring ‘objectiveren’: elke geïnteresseerde kan zich aanmelden en heeft, door de loting, een gelijke kans. De verhuurder en de huurder behouden daarnaast de mogelijkheid om in de huurovereenkomst afspraken te maken over bijvoorbeeld het houden van huisdieren.
Ook moet de verhuurder in een officiële of publieke mededeling aankondigen dat hij geconventioneerde huurwoningen te huur stelt. De verhuurder moet gebruik maken van typehuurovereenkomsten.
Bij iedere vervaldag van de huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder verwittigen dat hij opnieuw een attest moet aanvragen. Zonder attest zegt de verhuurder de overeenkomst op. Het betreft een negenjarig contract. Nadien wordt de overeenkomst telkens met een periode van drie jaar verlengd, wat betekent dat de verhuurder, vanaf de verlenging, elke drie jaar moet nagaan of de huurder nog over een geldig attest beschikt.
27 jaar
De woningen mag maximaal voor 27 jaar op deze wijze worden aangewend. Na de verhuurtermijn van 27 jaar kan de ontwikkelaar opnieuw volledig vrij beschikken over de woningen.
Goedkeuringsprocedure
Vooraleer het geconventioneerd huren van start kan gaan, moeten nog redelijk wat stappen doorlopen worden. De decretale wijzigingen moeten nog goedgekeurd worden, het uitvoeringsbesluit moet nog naar de Raad van State en er is finaal nog een ministerieel besluit nodig. Belangrijk nu is dan ook niet de datum van inwerkingtreding. Die is immers nog niet gekend en ligt sowieso in de toekomst. Belangrijk is vooral de extra informatie over hoe het geconventioneerd huren er zal uitzien.
