Sinds 1 januari 2021 heeft de gemeente de mogelijkheid om bij een klacht of bij bepaalde vaststellingen eerst een waarschuwingsprocedure te doorlopen.
Eigenlijk is dit niet zo nieuw als de naam laat uitschijnen. Voor 1 januari 2021 bestond in veel gemeenten immers een vorm van ‘lokaal vooronderzoek’. Alleen fungeerde dat vooronderzoek in de grijze marges van de regelgeving.
Doel van een gemeentelijk vooronderzoek was om, voorafgaand aan een procedure O/O, in dialoog te kunnen treden met de eigenaar en deze te overhalen om de woning in orde te brengen. Deze kreeg dan de marge om snel de gebreken te herstellen, waardoor de woning conform werd en er niet aan een ongeschiktheid/onbewoonbaarheid moest worden gedacht. De logica: bij opstart van de echte procedure was de kans groot dat de woning van de (huur)markt zou verdwijnen. Het huurcontract is mogelijks nietig, waardoor de huurder op straat komt en geherhuisvest moet worden. Het aanbod slinkt verder, in een reeds krap marktsegment. Niet verwonderlijk dus dat de gemeenten dergelijk scenario wilden vermijden, bij verhuurders die van goede wil zijn.
Alleen bestond er geen decretaal kader voor. Formeel mochten de gemeenten de opstart van een reguliere procedure O/O niet zomaar uitstellen. Men ging daarmee in tegen de dwingende regelgeving in de Vlaamse Codex Wonen. Bovendien was de regeling voor dit ‘lokaal vooronderzoek’ in elke gemeente anders. Er was dus ook nood aan een zekere stroomlijning, met respect voor de legitieme doeleinden die de gemeenten nastreefden.
Door het invoeren van de ‘waarschuwingsprocedure’ heeft de Vlaamse Regering dit willen ondervangen. Gemeenten hebben voortaan de optie om deze procedure toe te passen vooraleer ze overgaan tot de reguliere behandeling met het oog op een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Let wel, het gaat om een mogelijkheid, niet om een verplichting.
De gemeente kan de keuze om al dan niet beroep te doen op de waarschuwingsprocedure vrij maken en deze bijvoorbeeld afstemmen op het profiel van de verhuurder. Als die een geschiedenis heeft van huisjesmelkerij, is de kans bijvoorbeeld veel groter dat men onmiddellijk overstapt op de procedure O/O. Gaat het echter om een eerste inbreuk/klacht, dan zal men misschien sneller kiezen voor een waarschuwing.
De gemeente mag slechts kiezen voor de toepassing van de waarschuwingsprocedure wanneer zij de kans op succes groot acht. De aard van de gebreken kan daarbij een afwegingselement zijn, net zoals de historiek van de verhuurder.
Let wel, wordt er met de waarschuwing niets gedaan, dan zal de zaak snel evolueren naar een procedure O/O. De procedure ongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt automatisch opgestart wanneer de waarschuwingsprocedure niet leidt tot een conforme woning of wanneer een bepaalde stap niet of te laat wordt gezet. De gemeente beschikt in dit geval niet meer over de mogelijkheid om de waarschuwingsprocedure een tweede keer toe te passen.
De waarschuwingsprocedure laat toe dat de gemeente contact opneemt met de eigenaar om hem of haar te waarschuwen voor de mogelijke gevolgen die aan de aanwezigheid van kwaliteitsproblemen kunnen verbonden zijn. Doel is dat de gemeente zo het gesprek kan aangaan met de eigenaar en desgevallend zelfs hulp kan aanbieden bij het uitvoeren van de werken die nodig zijn om de woning conform te maken. Zodoende kan men de eigenaar wat tijd (maximaal drie maanden) geven vooraleer de echte procedure tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt opgestart. Doel is zo te vermijden dat de huurwoning ten gevolge van een klacht uit de markt verdwijnt, omdat de eigenaar het pand gewoon verkoopt.
In concreto bestaat de waarschuwingsprocedure uit de volgende stappen:
- Stap 1: een termijn van 14 dagen om een conformiteitsonderzoek uit te voeren
- Stap 2: een termijn van een maand waarin een waarschuwing wordt gegeven en een hersteltermijn wordt bepaald
- Stap 3: binnen drie maanden na de initiële klacht/melding wordt een nieuw woningkwaliteitsonderzoek uitgevoerd en moet de woning conform zijn. Als de woning conform is, levert de gemeente een conformiteitsattest af
Het overschrijden van elk van deze termijnen resulteert automatisch in de opstart van de procedure O/O. De waarschuwingsprocedure is dus niet zomaar vrijblijvend. Idem uiteraard wanneer de woning bij hercontrole niet conform is.
De termijnen worden voor alle drie stappen afgezet tegenover de datum van ontvangst van de melding/klacht. Uiterlijk drie maanden na die datum moet de procedure dus afgerond zijn en de woning conform zijn gemaakt. Is dat niet het geval, dan vloeit men door naar de procedure O/O. Idem voor elke andere overschrijding van de termijnen. Aangezien de gemeente bij de ontvangst van een melding/klacht een ontvangstbewijs moet afleveren, kan de melder/klager steeds eenvoudig controleren of een bepaalde termijn niet overschreden werd en desgevallend beroep aantekenen tegen het stilzitten door de gemeente/burgemeester.
