De huurwaarborg dient als bescherming voor de verhuurder. Deze moet zich kunnen beschermen tegen wanbetaling, schade aangebracht door de huurder maar ook tegen huurders die plots verdwijnen. Het staat de partijen vrij om in de huurovereenkomst al dan niet overeen te komen dat er een huurwaarborg moet worden gevestigd, als garantie voor de goede uitvoering van de verbintenissen van de huurder. Wordt er effectief een huurwaarborg gevraagd, dan is de regeling van artikel 37 VWHD dwingend van toepassing. Met ingang van 1 januari 2019 is het Vlaamse Woninghuurdecreet in werking getreden die van toepassing is op de huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019. Wat zegt de nieuwe regelgeving ons over de huurwaarborg?
De huurwaarborg kan slechts op vier manieren gevestigd worden. Deze waarborgvormen worden op limitatieve wijze opgelijst in artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet:
1/ een geïndividualiseerde rekening
2/ een OCMW-waarborg
3/ een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling
4/ een persoonlijke borgstelling.
Op vlak van de vorm van de huurwaarborg, heeft het Vlaams Woninghuurdecreet enkele opvallende wijzigingen gebracht ten opzichte van de federale Woninghuurwet o.m. met betrekking tot de mogelijkheid om alternatieve huurwaarborgvormen te vestigen. Waar men vroeger via art. 1752 B.W bijvoorbeeld een schilderij of een juweel in borg geven, of (wat vaker voorkwam) een verzekeringsbon, is nu onder het Vlaams Woninghuurdecreet de mogelijkheid van alternatieve huurwaarborgvormen definitief uitgesloten, met uitzondering van de verzekeringsbon. Die werd in art. 37 zelf geregeld (zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling) en kreeg daarmee het statuut van één van de decretaal toegestane waarborgvormen. Slotsom: Elke andere waarborgvorm die niet in artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet voorzien is, is daarmee uitgesloten.
Geen cumul
Ook het cumuleren van de huurwaarborgvormen is niet toegestaan. Men kan dus slechts één van de vier toegestane waarborgvormen hanteren. Bovendien is ook de externe cumul verboden. Men kan een waarborg krachtens het Vlaams Woninghuurdecreet dus niet combineren met één of meerdere andere waarborgen uit het gemeen verbintenissenrecht. Voor alle vier decretaal toegestane waarborgvormen geldt een beperking van de omvang tot drie maanden huur. Het is niet mogelijk om een hogere huurwaarborg te vragen. Voor de berekening van het maximumbedrag moet men overigens uitgaan van de ‘zuivere huurprijs’, dit is de netto huurprijs, zonder de aan de huurder opgelegde kosten en lasten.
Het recht om een keuze te maken uit één van de toegestane waarborgvormen, komt onverkort toe aan de huurder, behoudens voor wat de persoonlijke borgstelling betreft. Om de figuur van de persoonlijke borgstelling te kunnen hanteren, is de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder vereist.
Bij het einde van de huur kan de huurwaarborg maar worden vrijgemaakt na voorlegging van een schriftelijk akkoord tussen de huurder en verhuurder (dat ten vroegste na het einde van de huurovereenkomst werd gesloten) of een kopie van een rechterlijke beslissing, die uitvoerbaar bij voorraad is. Rijst er naar aanleiding van de beëindiging van de huurovereenkomst betwisting omtrent de vrijmaking van de huurwaarborg, bijvoorbeeld omdat de verhuurder meent dat er sprake is van huurschade, dan zullen de partijen zich moeten richten tot de Vrederechter, die vervolgens zal bepalen aan wie de huurwaarborg zal toekomen.
Meer informatie rond de huurwaarborg onder het Vlaams Woninghuurdecreet kan in de syllabus ‘Woninghuur Vlaams Gewest huurovereenkomsten afgesloten na 1 jan 19’ op CIB.be terugvinden.
