Op amper enkele maanden tijd is de realiteit op onze huurmarkt fundamenteel veranderd. De ‘race to the top’ van de energieprijzen heeft de inflatie naar een recordhoogte gestuwd. Gezinnen die hun energieafrekeningen in de bus krijgen, vallen steil achterover van de hoge bedragen. Voor wie het minder breed heeft, komt het water tot boven de lippen. Laat net die laatsten vaak aangewezen zijn op onze huurmarkt. Met name voor huurders heeft de inflatie een tweede financiële impact. De huurindex is sterk gestegen. De contrastbreuk met de voorgaande jaren is gigantisch: toen kwamen er amper enkele euro’s bij. Dat beeld is nu volledig anders.
Uit onze CIB-Huurbarometer weten we dat de gemiddelde huurprijs voor een appartement in Vlaanderen in 2021 €759 bedroeg. Stel dat je in februari 2021 een huurcontract afsloot aan die prijs en de verhuurder beslist een jaar later te indexeren, dan stijgt de prijs vanaf februari 2022 naar €813,06. Een toename dus met €54. Die komt bovenop je hogere energiefactuur.
De situatie op de huurmarkt baart de immosector zorgen. Een steeds grotere groep met een laag inkomen is erop aangewezen, terwijl het aanbod niet volstaat. Laat net nu overigens iedereen zich het hoofd breken over de opvang van een vluchtelingenstroom uit Oekraïne. Ervaring leert dat je daarvoor die private huurmarkt hard nodig hebt. Dat is bijvoorbeeld bij de opvang van Syrische vluchtelingen enkele jaren terug gebleken.
De stijgende levenskost zet de betaalbaarheid van het wonen voor huurders onder druk. Daar is iedereen slachtoffer van: verhuurders dreigen bijkomend met achterstallen geconfronteerd te worden. Elke grotere onzekerheid over de betaling van de huur ontmoedigt om te investeren in de huurmarkt en/of te blijven verhuren. Een verschraling van het aanbod, door uitval aan verhuurderszijde, kunnen we echt wel missen als kiespijn. Er zijn al ruim onvoldoende (betaalbare) huurwoningen om iedereen te huisvesten.
We hebben elke verhuurder harder nodig dan ooit tevoren. Daarom zijn voorstellen zoals in het Brusselse rond een beperking van de huurindex zo contraproductief. De bevoegde staatssecretaris had voorgesteld om de indexatie te beperken tot 2% of zelfs een indexsprong doorvoeren. Waardoor de kost van de hoge inflatie éénzijdig bij de verhuurder wordt gelegd. Die zal de waarde van zijn investering jaar op jaar zien terugvallen. Een sterker signaal richting verhuurders om de hoofdstad te verlaten is moeilijk denkbaar. Net daarom zijn de signalen dat het voorstel in Brussel van tafel is geruststellend.
Voor veel verhuurders zijn de huurinkomsten een belangrijke aanvulling op hun inkomen. De meesten verhuren één of twee panden, niet zelden geërfd, en hebben de huur nodig als supplement op het pensioen of andere inkomstenbron. Net omdat ook verhuurders geraakt worden door de toegenomen energiekosten voelen zij zich meer dan ooit gedwongen om te indexeren. Dat zijn de signalen die de vastgoedkantoren opvangen. En dan houden we nog geen rekening met de steeds strenger wordende energetische- en woonkwaliteitsnormeringen die op korte termijn heel wat bijkomende investeringen vergen van de verhuurder om het pand überhaupt nog op de huurmarkt te kunnen blijven houden.
We hebben elke verhuurder harder nodig dan ooit tevoren. Daarom zijn voorstellen zoals in het Brusselse rond een beperking van de huurindex zo contraproductief
De overheid moet dan ook dringend interveniëren. Het temperen van de toename van de energiekosten is de prioriteit. Dat het energiepakket met de btw-verlaging op energie, gas en de verwarmingspremie niet volstaat, voelt iedereen. Daarnaast hebben huurders hebben meer dan ooit nood aan inkomensversterkende maatregelen, in het bijzonder voor kwetsbare en financieel zwakkere groepen. Het maakt daarbij niet zozeer uit in welke vorm de steun er komt: via huursubsidies, verwarmingspremies, … In essentie is het allemaal eender, zolang de huurder maar een duwtje in de rug krijgt om deze periode van hoge inflatie door te komen.
Daarnaast moeten we echt vernieuwend durven nadenken over een stimulerend beleid richting de huurmarkt. Hoe kunnen we extra investeringen aantrekken, om voor iedereen een kwaliteitsvol pand tegen een betaalbare prijs te voorzien? Laat ons niet morrelen aan de weinige nog bestaande financiële stimulansen voor investeringen in huurwoningen, zoals het langetermijnsparen, en doemscenario’s zoals de belasting op de reële huurinkomsten definitief begraven.
Huurders kreunen onder een ‘double whammy’, die ook vastgoedmakelaars en verhuurders zorgen baart. Niemand wint bij een slechtere betaalbaarheid en een hoger risico op achterstallen. Dat aanpakken en tegelijkertijd investeringen aanmoedigen is de uitdaging van onze tijd, minstens voor wat het woonbeleid betreft. En laat ons ondertussen vooral niet huurder en verhuurder tegen elkaar opzetten. Met contraproductieve voorstellen zoals beperkingen op huurindexatie wint uiteindelijk niemand.
(CIB Vlaanderen)
