Op 1 januari zijn de regels inzake woningkwaliteit hervormd. Op dat moment is ook een wijziging aangebracht in art. 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit artikel zegt voortaan dat de huurwoning moet beantwoorden van de vereiste van conformiteit, zoals vooropgesteld in art. 1.3, § 1, eerste lid, 8°, van de Vlaamse Codex Wonen. Concreet: er mag geen gebrek categorie II of III zijn. De oude formulering was verwarrend: sommige rechtsauteurs meenden dat ieder gebrek, hoe klein ook, aanleiding kon geven tot de nietigheid van het huurcontract. Dat was natuurlijk geenszins de bedoeling van de decreetgever. De nieuwe formulering brengt absolute duidelijkheid.
Geen gebreken van categorie II of III
Volgens art. 1.3, §1, eerste lid, 8° VCW is een woning conform wanneer daarin geen gebreken van categorie II of categorie III aanwezig zijn. De verhuurder moet met andere woorden een woning afleveren waarin geen van dergelijke gebreken terug te vinden zijn. Inbreuken op de verplichting tot levering van een conform pand leiden tot de nietigheid van het huurcontract, met alle rechtsgevolgen die daaraan zijn verbonden (o.a. terugbetaling van de huurgelden, desgevallend na aftrek van een bezettingsvergoeding).
Dat de woning na de levering doorheen de verhuring conform blijft, is een gedeelde verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder. Daarvoor dient men uit te gaan van de informatie- en herstellingsverplichtingen, die vervat zitten in art. 25 tot en met 28 van het Vlaams Woninghuurdecreet en de lijst van herstellingen die via het uitvoeringsbesluit is uitgevaardigd. Inbreuken op de woningkwaliteit die in de loop van de verhuring ontstaan, kunnen o.m. aanleiding geven tot de ontbinding van het huurcontract ten laste van één van de of beide partijen, maar niet tot de nietigheid.
Precisering
De precisering in art. 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet is goed nieuws. De oude tekst kon immers aanleiding geven tot discussie. Er werd gewerkt met een algemene verwijzing naar de woningkwaliteitsnormen. In bepaalde rechtsleer interpreteerde men de tekst dan ook zo dat elk gebrek, hoe klein ook, aanleiding kon geven tot de nietigheid, indien het er reeds van bij aanvang (het moment van de levering van de woning aan de huurder) was.
Die rechtsleer was uiteraard gecontesteerd. Men kan immers bezwaarlijk argumenteren dat het de uitdrukkelijke intentie van de decreetgever was dat een gebrek van één strafpunt bij de levering automatisch aanleiding zou geven tot de nietigheid. Het was dan ook aangewezen de tekst bij te sturen, met het oog op absolute duidelijkheid.
Absolute duidelijkheid
De nieuwe formulering zorgt daarvoor. De nietigheid geldt van zodra de woning bij de levering niet conform is. Volgens de nieuwe regels rond woningkwaliteit betekent dit dat er geen gebrek categorie II of III mag zijn. Een gebrek categorie I resulteert daarentegen niet op zichzelf in de niet-conformiteit. Let wel op: een combinatie van zeven of meer gebreken categorie I wordt gelijkgesteld aan een gebrek categorie II. In dat geval is de woning toch niet conform en geldt de nietigheidssanctie.
Vlaamse Codex Wonen: Dossier geactualiseerd
Naar aanleiding van de vervanging van de Vlaamse Wooncode door de Vlaamse Codex Wonen werden op één januari ook een aantal artikelverwijzingen aangepast. In het dossier ‘Vlaams Woninghuurdecreet’ kan je een geüpdatete gecoördineerde versie van het Vlaams Woninghuurdecreet terugvinden.
