Wijzigingen rond Brusselse antidiscriminatieregels op komst

Praktijktesten

In Brussel kunnen al meer dan twee jaar praktijktesten uitgevoerd worden. De ordonnantie van 21 december 2018 biedt daarvoor een wetgevende basis. Testen (zowel praktijktesten als mystery shopping), die door de gewestelijke huisvestingsinspectie worden uitgevoerd, kunnen bovendien resulteren in administratieve handhaving.

Na enkele jaren bleek het instrument echter geen succes. In februari 2021 bleken er amper 22 dossiers geopend te zijn, met één test als resultaat. Het probleem is vooral dat er slechts een praktijktest kan worden uitgevoerd na een melding of klacht. Doorgaans is de woning dan al lang verhuurd, waardoor een test praktisch niet meer mogelijk is.

Daarom wordt nu voorgesteld om ook proactieve tests mogelijk te maken, zonder voorafgaande aanwijzingen van discriminatie. Bovendien zullen verenigingen gewoon zelf de tests mogen uitvoeren. Weliswaar heeft de regering aan dat ‘het verbod op uitlokking’ gehandhaafd blijft.

Verboden criteria

Aan de huidige lijst van verboden criteria (o.a. ras, etniciteit, nationaliteit, vermogen en handicap) worden er nog enkele toegevoegd:

• Gezinsverantwoordelijkheden, adoptie, meemoederschap, vaderschap, medisch begeleide voortplant en borstvoeding. Onder meer éénoudergezinnen worden hierdoor beschermd. 

Cfr. de MvT: ‘Soms vrezen verhuurders of vastgoedmakelaars een overbevolkte woning. Krachtens artikel 197 van de Huisvestingscode mogen ze in dit geval de verhuring nog weigeren : de weigering moet objectief op een legitiem doel gegrond zijn, en de middelen voor het bereiken ervan moeten passend en noodzakelijk zijn. Een mogelijke gezinsuitbreiding in de toekomst kan niet als een objectieve rechtvaardiging worden beschouwd. En veronderstellen dat een gezin met een welbepaalde nationaliteit automatisch te groot zal zijn voor de woning, zonder de moeite te nemen de kandidaat vragen te stellen over zijn gezinssamenstelling, komt neer op een discriminerend rasvooroordeel.’

• Seksuele kenmerken, kenmerken inzake gender, genderidentiteit of genderexpressie
• Verblijfsstatus: een kandidaat mag niet geweigerd worden enkel en alleen omwille van een vreemdelingenstatuut. Er moet gekeken worden naar zekerheid van termijnen. De Memorie van Toelichting zegt hierover: ‘Overeenkomstig artikel 197 van de Huisvestingscode mogen eigenaars of vastgoedmakelaars uiteraard nog altijd een kandidaat-huurder weigeren op basis van een legitiem, evenredig en objectief doel. Voorbeeld: een verhuurder wil zijn goed voor negen jaar verhuren. Iemand dreigt binnen zes maanden zijn verblijfsrecht te verliezen. De verhuurder zou dit argument mogen aanvoeren om deze kandidaat-huurder te weigeren.’ Maar, de verhuurder of vastgoedmakelaar zal bij een contestatie wel moeten kunnen aantonen dat de weigering er is gekomen op basis van een objectieve en redelijke verantwoording, met name een correcte risico-inschatting.

Seksuele intimidatie en de weigering om redelijke aanpassingen door te voeren worden nu ook expliciet gedefinieerd als discriminatie.

Precontractuele informatievergaring

De ontwerpteksten herschrijven de regels op dit vlak ingrijpend. Meer bepaald om uitdrukkelijk het onderscheid te maken tussen de drie fasen van het verhuurproces, inzake wat mag opgevraagd worden van een geïnteresseerde kandidaat-huurder.

Concreet zal de regeling er als volgt uitzien:

1. Voorafgaand aan een plaatsbezoek mag enkel worden opgevraagd: de naam en voornaam van de kandidaat-huurder(s), alsook een communicatiemiddel
2. Na het plaatsbezoek als documentatie voor de kandidaatstelling: de hoogte van het inkomen en/of andere financiële middelen (solvabiliteitscheck) en het aantal personen dat deel uitmaakt van het gezin (check op bezettingsnorm)
3. Na de selectie en ter redactie van de huurovereenkomst: a) elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen + de burgerlijke stand van de huurder indien deze gehuwd is of wettelijk samenwonend, rekening

Daarnaast wordt in de Huisvestingscode ook de regel ingeschreven die zegt dat persoonsgegevens van kandidaat-huurders slechts bewaard mogen worden gedurende een periode van maximaal zes maanden. Indien noodzakelijk mogen de gegevens evenwel ook maximaal 10 jaar bewaard worden, voor zover vereist voor de afhandeling van geschillen in verband met mogelijke discriminatie.

Het gedeelte van het pakket dat handelt over precontractuele informatievergaring treedt pas in werking 6 maanden na de publicatie van de ordonnantie in het Belgisch Staatsblad.

Plaatsbezoek als afdwingbaar recht

Daarnaast wordt het Brussels woninghuurrecht nog op een ander belangrijk punt gewijzigd: voortaan wordt ingeschreven dat een kandidaat-huurder over een afdwingbaar recht beschikt om voor het sluiten van de huurovereenkomst een bezoek aan het pand te eisen.

Memorie van Toelichting

We noteren nog even dat de tekst in de Memorie van Toelichting in deze weinig aan duidelijkheid te wensen laat:

Tal van verhuurders en vastgoedmakelaars vragen zaken (op) die niet voorkomen op de lijst met geoorloofde informatiegaring van artikel 200ter, § 1. De inlichtingenbladen van vastgoedmakelaars gaan vaak te ver en moeten worden uitgeklaard via te onderscheiden stappen in de selectieprocedure van huurders. Ook verhuurders vertonen de neiging verboden vragen te stellen in hun advertenties.

Daarom lijkt het ons passend in de Huisvestingscode duidelijk drie fasen in de selectie van huurders te onderscheiden : vóór het bezoek, ter ondersteuning van de kandidaatstelling en met het oog op het opstellen en sluiten van een huurovereenkomst.

Door voor elke stap in de verhuring van een goed de opeisbare documenten en informatie te bepalen, krijgt elke kandidaat-huurder het recht de woning te bezoeken.

Vragen over de financiële draagkracht mogen pas na het bezoek worden gesteld. Vermogen vormt samen met sociale afkomst de belangrijkste discriminatiegrond in de huisvestingssector. Het risico op onmiddellijke uitsluiting van personen nog voor het bezoek, op basis van vermoedens over hun inkomsten, is reëel.

In de praktijk wordt immers vastgesteld dat kandidaat-huurders van wie de inkomsten niet driemaal hoger liggen dan het huurbedrag nog voor de bezoeken worden uitgesloten. Dit geldt evenzeer voor werklozen, leefloners, gepensioneerden en personen met een invaliditeitsuitkering. De selectie op basis van het inkomen mag pas na het bezoek gebeuren, bij het onderzoek van de kandidaatstellingen en de selectie van de kandidaat-huurders.

Bovendien is het belangrijk de wetgeving na te leven inzake de bescherming van het privéleven. De Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) wijst er in haar advies nr. 101/2021 van 14 juni 2021 op dat de vroegere Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer op 18 maart 2009 een aanbeveling heeft opgesteld (https://juportal.be/JUPORTAwork/ECLI:-BE:COPRIV:2009:RECO.20090318.8_NL.pdf) met een leidraad voor de informatie die per fase mag worden gevraagd. 

Ze maakt duidelijk dat enkel een naam en een communicatiemiddel mogen worden gevraagd voordat het bezoek heeft plaatsgevonden. 

Na het bezoek mogen vragen over zijn inkomensbronnen worden gesteld aan de kandidaat die in de woning geïnteresseerd is, om na te gaan of de kandidaat in staat is om de huur te betalen. Er kan ook gevraagd worden uit hoeveel personen het gezin bestaat, om na te gaan of het gehuurde goed geschikt is gelet op de oppervlakte ervan, rekening houdend met name met het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen.

Elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren en de burgerlijke stand vast te stellen en de burgerlijke stand mogen pas worden gevraagd met het oog op het opstellen en sluiten van een huurovereenkomst. Door het kennen van de burgerlijke stand kan worden voldaan aan de bepaling van artikel 215 van het oud Burgerlijk Wetboek, waarin het volgende staat : « Het recht op de huur van het onroerend goed dat een der echtgenoten gehuurd heeft, dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst ». De opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur moeten gezonden of betekend worden aan elk der echtgenoten afzonderlijk of uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk. Dit artikel 215 is op soortgelijke wijze van toepassing op de wettelijke samenwoning, overeenkomstig artikel 1477, § 2 van het oud Burgerlijk Wetboek.

De wetgeving laat niet toe bijzonderheden te vragen in verband met het beroep van een kandidaat-huurder Deze informatie is overigens irrelevant ; enkel met het inkomstenbedrag mag rekening worden gehouden, niet met de herkomst of de aard ervan. Door een dergelijke informatie op te vragen, bestaat het gevaar dat een eigenaar voorrang geeft aan een kandidaat op grond van een door de wetgeving verboden discriminatiegrond (de rechtbank van eerste aanleg van Namen besloot op 5 mei 2015 dat een arbeidsovereenkomst eisen als inkomstenbewijs neerkomt op discriminatie : https://www.unia.be/files/Documenten/Rechtspraak/2015_05_05_trib._namur.pdf).

Het lijkt trouwens onevenredig te zijn de contactgegevens van de huidige werkgever of de uitbetalingsinstelling automatisch te vragen. Hierover schrijft de vroegere Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer in de bovengenoemde aanbeveling het volgende : « Men kan de stelling niet uitsluiten waar de verhuurder, gelet op het vermelde inkomen, twijfels heeft over de echtheid van het voorgelegde document of over de bijzondere aard of de onleesbaarheid van het document enz. In dat geval kunnen verduidelijkingen zoals de naam van de werkgever gevraagd worden om het document te controleren. ».

Nog even benadrukken dat de discriminatiewetgeving elk onderscheid op basis van de aard van het vermogen verbiedt ; enkel het bedrag van de inkomsten mag in aanmerking worden genomen. De wetgeving legt geen specifiek document op om financiële bronnen aan te tonen.

De kandidaat-huurder mag elk document gebruiken dat zijn inkomsten aantoont :

– bankuittreksels (waarop de kandidaat-huurder de herkomst van de geldmiddelen mag zwarten) ;

– loonfiches (waarop de kandidaat-huurder de naam van de werkgever mag zwarten) ;

– attest van het ziekenfonds ;

Nog even verduidelijken dat de verhuurder elk inkomstenbewijs moet aanvaarden. Het is de huurder die beslist welke documenten hij aan hem bezorgt. Een verhuurder mag geen woonverhuring weigeren omdat hij enkel bankuittreksels of loonbriefjes heeft ontvangen. Dit zou neerkomen op een selectie op basis van de oorsprong en de aard van inkomsten, terwijl artikel 200ter, § 3 van de Huisvestingscode dit verbiedt.

Het dient te worden benadrukt dat het niet noodzakelijk om maandelijkse inkomsten moet gaan. Het kan ook andere inkomsten zoals spaargeld betreffen.

Tot slot moet worden opgemerkt dat de verhuurder verplicht is artikel 248, § 2, van de Huisvestingscode na te leven, waarin bepaald wordt dat de huurder de huurwaarborg naar keuze kiest (uit de drie opgesomde mogelijkheden). Er zou dus sprake zijn van discriminatie op grond van vermogen indien een verhuurder een huurder weigert omdat deze de ene huurwaarborg verkiest boven de andere.

Praktisch kan het voor een vastgoedmakelaar of verhuurder moeilijk zijn om een toevloed van gevraagde bezoeken aan een woning te bolwerken. Selecties op basis van verboden informatie zijn onmogelijk. In dit geval kunnen ze echter een selectie verrichten op grond van bijvoorbeeld de chronologie van de aanvragen, of andere, zo objectief mogelijke criteria. Door dit tijdscriterium worden zowel een te groot aantal bezoekers als discriminatie nog voor het huisbezoek vermeden.

Meer informatie en de volledige tekst kan je terugvinden op de website van het Brussels Parlement via deze link.