'Uit het parlement': Problematiek indexformule aangekaart in Vlaams Parlement

Waarover gaat het concreet? Via het Vlaams Woninghuurdecreet werd gesleuteld aan de definitie van de aanvangsindex. Voor 1 januari 2019 was dat het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst. Die definitie geldt nog steeds voor alle bestaande huurcontracten (ondertekend voor 1 januari 2019) en in Brussel en Wallonië.

Sinds 1 januari 2019 geldt (bij alle nieuwe huurcontracten) dat men voor de aanvangsindex moet werken met het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand van de inwerkingtreding van het huurcontract.

Impact op de sector

Deze wijziging werd slechts laat in het regelgevend proces doorgevoerd, op advies van de Raad van State. In tegenstelling tot de grote meerderheid van de artikelen uit het Vlaams Woninghuurdecreet was dit dus niet vooraf doorgesproken met de belangengroeperingen (waaronder CIB Vlaanderen). De praktische implicaties van wat voor de politici een strikt juridisch-technische aanpassing leek, waren dus niet onderzocht.

Nochtans is de impact niet te onderschatten. Om het te illustreren met een praktisch voorbeeld: het aanvangsindexcijfer wordt meestal vermeld in het huurcontract zelf. Dat garandeert dat zowel huurder als verhuurder weten op welke basis er (eventueel) geïndexeerd wordt. Het biedt ook een zekere bescherming, omdat één en ander bindend wordt vastgelegd en snel gecontroleerd kan worden. De partijen kunnen eenvoudigweg op basis van het contract nagaan of de indexering correct is gebeurd.

Vermelding van het aanvangsindexcijfer in het huurcontract is echter niet mogelijk wanneer dat indexcijfer nog niet is gekend op het moment van de ondertekening. Dat zal het geval zijn wanneer de maand van ondertekening en de maand van inwerkingtreding niet aan elkaar gelijk zijn. In dat geval moet het huurcontract op dit punt blanco worden gelaten. Dat is niet in het belang van de partijen en zorgt voor heel wat vragen, onduidelijkheden en zelfs discussies.

Ook merken we dat deze wijziging soms heel erg under the radar gaat. Zeker in het particuliere segment zijn weinigen zich er reeds van bewust, met als resultaat dat er fouten worden gemaakt. De verwarring is des te groter omdat niemand de definitie van de aanvangsindex als een probleem zag en men het bijgevolg vreemd vindt dat hieraan werd gesleuteld. Extra complicerende factor is dat de indexformule nu verschilt van deze in Brussel en Wallonië.

Daarnaast is er de kwestie van software-ontwikkeling. Voor de indexering zijn de voorbije jaren verschillende digitale tools uitgewerkt, zowel op sectorniveau als op kantoorniveau. De indexatie wordt vaak geautomatiseerd uitgevoerd vanuit de kantoorsoftware. Daarbinnen moet nu het verschil worden gemaakt tussen huurcontracten daterend van voor of na 1 januari 2019, en bij de recente huurcontracten tussen de maand van ondertekening en de maand van inwerkingtreding. Deze herontwikkelingskosten staan niet in verhouding tot hetgeen met de wijziging zou worden verholpen. Want, op het terrein stelde zich geen enkel probleem met de goed ingeburgerde indexatieformule.

Op de politieke agenda?

Toen eind 2018 bij de parlementaire bespreking van het Vlaams Woninghuurdecreet duidelijk werd dat er nog een addertje was ingeslopen heeft CIB Vlaanderen dit probleem bij de politici aangekaart. Daarbij bleek echter dat men bijzonder belang hechtte aan het advies van de Raad van State. Nochtans was dit advies louter juridisch-technisch van aard…

Nu de nieuwe legislatuur volop uit de startblokken is geschoten heeft CIB Vlaanderen de problematiek opnieuw onder de aandacht gebracht. Dat heeft geleid tot een bespreking in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement, naar aanleiding van een actuele vraag van dhr. Steven Coenegrachts (Open VLD). Die wilde van minister Diependaele weten of hij erkent dat er een knelpunt is en zo ja, een oplossing zal voordragen.

Antwoord van minister Diependaele

In zijn antwoord geeft minister Diependaele aan een aantal van de problemen te erkennen. Tegelijkertijd lijkt hij eerder vast te houden aan de huidige tekst van het Vlaams Woninghuurdecreet. Aan de ene kant stelt de minister zich bewust te zijn van de discrepantie met de Woninghuurwet, de Brusselse Woninghuurordonnantie en het Waals Huurdecreet, alsook van de kosten en inspanningen die nodig zijn om software, tools en modules aan te passen. Bovendien stelt hij dat er terecht wordt gewezen op de mogelijkheid dat het aanvangsindex nog niet gekend is bij de ondertekening van het huurcontract, waardoor het er ook niet in kan worden vermeld.

Daar begint echter de tegenargumentatie. Want, voor de minister is dat laatste geen onoverkomelijk probleem. Het zou immers ‘voldoende’ zijn dat de partijen op het ogenblik van de indexatie (na een jaar) weten wat de aanvangsindex is. Een contractuele basis is niet nodig omdat de indexatieformule van dwingend recht is. Plus, als de definitie van aanvangsindex opnieuw gewijzigd wordt, zou dit wederom tot gevolg hebben dat de software, tools en modules aangepast moeten worden (een dubbele kost voor de ontwikkelaars).

Laatste tegenargument heeft betrekking op de specifieke situatie voor de huurcontracten die sedert 1 januari 2019 zijn afgesloten. Voert men de wijziging niet retroactief in, dan is er een discrepantie tussen deze contracten en alle andere. Kiest men wel voor retroactiviteit, dan zal de indexatie anders moeten gebeuren dan hoe het in het huurcontract staat verwoord. Conclusie van de minister: ‘Met je oplossing kun je dus een nieuw probleem creëren’.

Verder traject

Vraag is natuurlijk waar deze argumentatie ons toe brengt. Dat er zich problemen stellen, wordt immers niet gecontesteerd, net als de vaststelling dat dit niet vooraf of achteraf werd doorgesproken met de betrokken sectoren (huurders, verhuurders en vastgoedprofessionals).

Minister Diependaele stelde dan ook voor om de kwestie voor te leggen op het ‘overlegplatform private huur’. Dat overlegplatform verenigt de belangrijkste stakeholders, waaronder CIB Vlaanderen. Indien daar consensus bestaat om de gekende en ingeburgerde definitie van aanvangsindex in ere te herstellen, lijkt de kans bijzonder groot dat de minister en het parlement die aanbeveling zullen volgen. Vraag wordt dan op welke termijn de aanpassing kan worden gerealiseerd (timing).

Updates

Binnenkort zullen we hieromtrent dus meer nieuws te melden hebben. Hou daarvoor zeker de communicatiekanalen van CIB Vlaanderen in de gaten!

En, tot op het moment van een wijziging moet men voor de nieuwe huurcontracten blijven uitgaan van de huidige bepaling in art. 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet: de aanvangsindex is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Bron: VOU nr. 951 van dhr. Steven Coenegrachts (Open VLD)

Dit artikel kadert in de katern 'Uit het parlement', die iedere week in Vastgoedflitsen verschijnt. Deze katern focust op parlementaire verslaggeving, door in te zoomen op topics die daar besproken werden en die relevant kunnen zijn voor de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, ... Het gaat dus niet om juridische artikels in de strikte zin. Soms kan er juridische informatie in vervat zitten. De insteek is echter telkens deze van parlementaire verslaggeving of eventueel rapportering van interessante studies, publicaties en cijfers.