Het regeerakkoord stelt dat het Vlaams Woninghuurdecreet ‘met de nodige voorzichtigheid’ geëvalueerd zal worden. Dit met specifieke aandacht voor medehuur en studentenhuur. Want, die luiken zijn nieuw en soms omstreden. Een goed voorbeeld is de mogelijkheid die het decreet biedt aan studenten om een huurovereenkomst voor de inwerkingtreding ervan op te zeggen. Binnen de sector leeft al langer het gevoel dat dit een bijzonder gevaarlijk principe vormt. En, dat krijgt nu ook politiek weerklank. Dat blijkt uit een recente schriftelijke vraag.
Waarover gaat het concreet?
De nieuwe opzegmogelijkheid in art. 64 VWHD is kosteloos, behalve wanneer er minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst wordt opgezegd. In dat geval is er een opzeggingsvergoeding verschuldigd van twee maanden huur.
Daardoor is het mogelijk geworden voor studenten om in vrij extreme mate te ‘shoppen’. Zij kunnen perfect een resem huurcontracten ondertekenen om er finaal één uit te kiezen en de andere kosteloos op te zeggen. Daardoor moet de verhuurder in allerijl nog op zoek naar een andere huurder, met risico op significant economisch verlies indien dat niet meer lukt voor de start van het academiejaar.
Het huurcontract is door de nieuwe opzeggingsmogelijkheid niet langer bindend. Het is een ‘optie’ geworden, waar de huurder-student ofwel kosteloos, ofwel voor een beperkte vergoeding afstand van kan doen. De verhuurder heeft tot de inwerkingtreding geen zekerheid dat het pand effectief verhuurd zal zijn doorheen het academiejaar. Men kan zich voorstellen dat dit bij verhuurders voor grote ongerustheid zorgt, alsook jammer genoeg het opduiken van strategieën om het risico te proberen indijken.
De situatie is ook niet bijzonder voordelig voor veel studenten. De verhuurder weet niet zeker of zijn/haar pand effectief verhuurd is. Daartegenover staat dat andere studenten, die op zoek zijn naar een kot, niet weten of het pand nog opnieuw op de markt komt. Er is geen accuraat zicht meer op wat op de markt nog vrij is.
Schriftelijke vraag van Katrien Schryvers (CD&V)
Deze signalen hebben ondertussen ook de politiek bereikt. Inzonderheid verwijzen we naar CD&V-politica Katrien Schryvers, die met recht en rede omschreven mag worden als de experte op vlak van studentenhuur in het Vlaams Parlement. In die hoedanigheid was ze de drijvende kracht achter dit luik van het Vlaams Woninghuurdecreet. En, sedert de inwerkingtreding is ze de implementatie van nabij blijven opvolgen. Gezien dit alles is het niet verwonderlijk dat de vraag naar eventuele bijsturing van het Decreet specifiek door mevrouw Schryvers wordt gesteld.
In haar schriftelijke vraag aan minister Diependaele omschrijft Katrien Schryvers de problematiek als volgt:
De vraag rijst op welke manier het juiste evenwicht kan worden gevonden tussen de situatie van de studenten en die van de verhuurder, en hoe vermeden kan worden dat studenten of hun ouders meerdere studentenkamers huren vanuit de overweging dat men toch nog kosteloos kan afzien van de overeenkomst tot drie maanden voor de datum van inwerkingtreding, en dan pas net voor deze datum definitief beslissen. Waar de billijkheid en dit evenwicht vereisen dat studenten die een kot zoeken nog voor hun studiekeuze definitief vaststaat zonder grote kosten de overeenkomst nog moeten kunnen opzeggen, noopt de noodzaak om neveneffecten uit te sluiten mogelijk toch dat een kleine drempel wordt ingebouwd, zodat studenten niet tegelijkertijd meerdere overeenkomsten sluiten om nadien te ‘shoppen’ afhankelijk van wat hen het best uitkomt.
De mogelijkheid die Katrien Schryvers concreet bij de minister wilde aftoetsen is de optie om een beperkte forfaitaire vergoeding op te leggen bij opzeg voor de termijn van drie maanden voor inwerkingtreding. Zo zou het systeem voor de studenten toch niet helemaal kosteloos zijn.
Anderzijds blijkt uit de vraag ook dat CD&V onverkort vasthoudt aan de vroegtijdige opzegmogelijkheid an sich. De geboden opening beperkt zich tot het remediëren van de kosteloosheid.
Antwoord van minister Diependaele
De minister hield zich van zijn kant redelijk op de vlakte. In zijn antwoord geeft minister Diependaele aan nog geen signalen te hebben ontvangen dat er massaal geshopt wordt of dat er ontwijkingsstrategieën opduiken. Maar, de minister staat natuurlijk niet noodzakelijk dicht bij de praktijk op de markt voor studentenkamers.
Daarom stelt hij vooreerst voor om de vraag te stellen op het specifiek overlegplatform voor studentenhuur. Zo kunnen de betrokken stakeholders (waaronder de huisvestingsdiensten van de hogescholen en universiteiten) hieromtrent een aanbeveling formuleren. Gezien dit standpunt van de minister is de kans groot dat de geformuleerde aanbeveling ook gevolgd zal worden. Indien er vanuit het overlegplatform wordt gevraagd om een forfaitaire vergoeding in te voeren zal dat naar alle waarschijnlijkheid gebeuren.
In de wandelgangen vernemen we dat er wel al wat draagvlak bestaat voor een vergoeding. Logisch, want een parlementslid stelt de vraag natuurlijk niet zomaar. Tussen de lijnen kan men in de schriftelijke vraag van Katrien Schryvers lezen dat er wel al wat vooroverleg is geweest.
Bron: SV nr. 33 van Katrien Schryvers (CD&V)
Dit artikel kadert in de katern 'Uit het parlement', die iedere week in Vastgoedflitsen verschijnt. Deze katern focust op parlementaire verslaggeving, door in te zoomen op topics die daar besproken werden en die relevant kunnen zijn voor de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, ... Het gaat dus niet om juridische artikels in de strikte zin. Soms kan er juridische informatie in vervat zitten. De insteek is echter telkens deze van parlementaire verslaggeving of eventueel rapportering van interessante studies, publicaties en cijfers.
