Afgelopen vrijdag publiceerden diverse media een open brief van 14 experten uit de bouw- en vastgoedsector, inclusief sociale huisvesting en het Vlaams Huurdersplatform. De centrale boodschap: ‘We stevenen af op een ongeziene wooncrisis. Alleen: de Wetstraat wil het nog niet inzien en de Dorpstraat weet niet wat gedaan. Als er niet wordt ingegrepen, zal betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk zijn, omdat er een tekort aan woningen zal zijn.’ Deze open brief werd vooraf ook bij CIB aangeboden ter ondertekening. We beslisten om er niet in mee te gaan. In deze opinie lees je waarom.
Laat ons starten met één premisse: het woonbeleid verdient inderdaad absoluut een centrale plaats in de komende verkiezingsstrijd. Als sector liggen we wakker van betaalbaar wonen, zowel op de huurmarkt als voor de ondersteuning van eigendomsverwerving. De uitdagingen zijn effectief groot. Denk bijvoorbeeld aan onze recente Huurbarometer. Daarin waarschuwden we dat er dringend nood is aan een aanboduitbreiding. Zonder stimulerend beleid krijg je investeerders niet terug naar die huurmarkt en dreigt het betaalbaar huuraanbod verder te krimpen. Dat moeten we te allen prijze vermijden.
Net omdat het woonbeleid zo belangrijk is, passen we echter voor een ongenuanceerd verhaal. Dat is nu net wat de open brief brengt. Het is een onheilsboodschap. Als je de analyse leest, lijkt de woningmarkt op de rand van de afgrond te staan en kan werkelijk niemand zich nog een eigen woning of de maandelijkse huur veroorloven. Cassandra zelve zou het niet beter kunnen vertolken.
De brief speelt in op de continue negatieve berichtgeving over de woningmarkt. Ze werkt in op de angst die bij zoveel van onze medeburgers leeft. Die angst wordt voor een stuk doelbewust gecreëerd. Want: fear sells. Angst zorgt voor clicks en verkoopt kranten. Met een doemboodschap krijg je sneller media-aandacht. Het is een droevige vaststelling voor wie over het medialandschap nadenkt.
Laat ons eerlijk zijn: vastgoedkantoren zijn de continue negatieve berichtgeving over de woningmarkt meer dan beu. Temeer omdat die op tal van vlakken ver staat van de realiteit.
Neem bijvoorbeeld het percentage eigenaarschap. In de brief staat dat het aandeel eigenaars dalende is. Probleem is alleen dat we die trend niet zien in wetenschappelijk onderzoek. Sinds eind jaren ’80 is het percentage eigenaars boven 70%. Kijk je naar de beste wetenschappelijke bron hiervoor – het onderzoek van het Steunpunt Wonen – dan is het aandeel eigenaars net opnieuw gestabiliseerd of zelfs terug iets toegenomen.
Over de betaalbaarheid van eigendomsverwerving valt veel te zeggen. De sterke stijging van de inflatie heeft zeker een impact gehad op de woningprijzen. Maar, die impact had ze ook en zelfs nog sterker op de koopkracht. Woningen zijn de voorbije twee jaar minder in prijs gestegen dan de inflatie en zijn daardoor in reële termen goedkoper geworden. Uit onze Huurbarometer blijkt dat hetzelfde geldt voor de huur: over de voorbije twee jaar zijn de lonen met ca. 14% gestegen, terwijl dat bij de huurprijzen ‘slechts’ ca. 12% is. Overigens is net deze week gebleken dat de ambtenarenlonen en de uitkeringen door de indexoverschrijding opnieuw naar boven worden aangepast.
Voor de evolutie van de koopmarkt is er één cijfer waar je meteen naar kijkt: de intrestvoeten. Een jaar geleden vreesden we dat de renteverhogingen zich zouden blijven opvolgen. Vandaag mogen we die schrik grotendeels opbergen. De inflatie blijft weliswaar hardnekkig hoger dan we hopen maar renteverhogingen liggen niet meteen in het verschiet. De kans op renteverlagingen is groter. Dat is goed nieuws voor kopers, die nu al gebaat zijn bij de stabilisatie in de rentevoeten. Na een moeilijk 2023 zien we trouwens dat de vastgoedmarkt zich de voorbije maanden herstelt (in aantal transacties).
Kopers kregen de afgelopen legislatuur een verlaging aan hun fiscale kosten tot 3% voor de aankoop van een gezinswoning. Enkele jaren geleden betaalden ze (steeds vaker) 10%. Het verdwijnen van de woonbonus is een opdoffer. Maar, dat voordeel kregen ze pas na de aankoop. Drempelverlagend zijn we meer met lagere registratierechten dan de woonbonus.
In de brief wordt hard gefocust op een tekort aan nieuwbouw. Daar kunnen we ons achter scharen. Het nieuwbouwsegment heeft het zwaar te verduren, door de gestegen bouwgrondprijzen, de toename van de kostprijs van bouwmaterialen en een onbegrijpelijke BTW-verhoging bij sloop-heropbouw. Daar zijn inderdaad dringend oplossingen voor nodig. Anderzijds kan je niet ontkennen dat er recent veel nieuwbouwaanbod is bijgekomen. Meer zelfs dan de groei van het aantal huishoudens. Als je strikt naar de cijfers kijkt, is het woningoverschot gestegen. Al moet je dat ook wel nuanceren door de nood aan extra studentenkoten, de impact van tweede verblijven, …
We weten het: dit alles is contra-intuïtief als je het tegenover de berichtgeving in de media zet. Het illustreert waarom angst wel kranten verkoopt maar een slechte raadgever is.
Weg met de angstcultuur
Als sector willen we helemaal geen angstcultuur rond onze woningmarkt. We willen een kwalitatief debat over waar de problemen zich bevinden en hoe ze aangepakt kunnen worden, geen doembeelden. Daarom konden en wilden we de open brief niet ondertekenen. Iemand moet een lijn in het zand trekken. Iemand moet garant staan voor een meer objectieve en genuanceerde kijk op wonen in ons land. Die rol willen we vervullen.
Als de boodschap toch enkel rond angst draait, waarom besteden we dan overheidsmiddelen aan wetenschappelijk onderzoek rond wonen? Waarom zetten we de conclusies daarvan enkel in de verf als ze negatief zijn? Ter illustratie: enkele jaren terug publiceerde het Steunpunt Wonen een studie waarin werd vastgesteld dat de betaalbaarheid van een eigen woning voor starters niet was verslechterd. Las je daar ergens iets over in de pers? De vraag stellen is ze beantwoorden…
Onze weigering om de open brief te ondertekenen is tot slot gebaseerd op een tweede overweging. Kort samengevat: je mag de mensen geen blaasjes wijsmaken. Onze woningmarkt kent inderdaad problemen. Dat ontkennen we geenszins. Meer zelfs, CIB wil een drijvende kracht zijn om ze op te lossen. Het ondersegment van de huurmarkt maakt een wooncrisis door. We willen die echter niet veralgemenen alsof onze volledige woningmarkt naar de haaien gaat. Maar tegelijkertijd liggen we er wel van wakker.
Je mag de bevolking echter geen blaasjes wijsmaken. Er is geen golden bullet waarmee de politiek de uitdagingen van de ene dag op de andere zal oplossen. Het is een complexe puzzel, waar jaren werk voor nodig zal zijn om finaal het recht op wonen te kunnen garanderen. Vraag je immers aan elk van de ondertekenaars welke oplossingen ze voorstellen, dan zal je zien dat ze daarover totaal verschillende meningen hebben. Vaak staan die zelfs lijnrecht tegenover elkaar.
Wie een objectieve blik nastreeft, moet de complexiteit van de problemen erkennen en een genuanceerde positie innemen. Dat was en is het doel van CIB richting de verkiezingen. Het is de reden waarom ons memorandum op een zeer specifieke wijze geschreven is. Het memorandum is een oplijsting van beleidsvoorstellen die elk afzonderlijk een stukje bijdragen tot een beter woonbeleid: door de persoonlijke borgstelling in ere te herstellen, via een appartementsreflex, via een sneller vergunningenbeleid, door de afschaffing van de hypotheekrechten, door de werking van het Vlaams Woningfonds te optimaliseren, door de verlaagde BTW op sloop/heropbouw terug in te voeren, …
Stuk voor stuk zijn het pragmatische voorstellen. Stap per stap kunnen we ermee bouwen aan een betere woningmarkt. Maar zeggen dat je op één legislatuur alle problemen uit de wereld kan helpen, dat is mensen een rad voor de ogen draaien. Daar passen we voor, ook al kunnen we delen van de analyse en de oplossingen onderschrijven.
(CIB Studiedienst)
